Grundsteuerbefreiung für ein erbbaurechtsbelastetes kommunales Grundstück

Ein Grund­stück, das eine juris­tis­che Per­son des öffentlichen Rechts unmit­tel­bar für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch benutzt und das auss­chließlich ihr zuzurech­nen ist, ist auch dann von der Grund­s­teuer befre­it, wenn es mit einem Erb­bau­recht zugun­sten eines pri­vat­en Recht­strägers belastet ist.

Grundsteuerbefreiung für ein erbbaurechtsbelastetes kommunales Grundstück

Für ein solch­es mit dem Erb­bau­recht belastetes Grund­stück ist kein Ein­heitswert festzustellen, da es am 1.01.2007 gemäß §§ 3, 7 GrStG von der Grund­s­teuer befre­it war.

Ein­heitswerte wer­den nach § 19 Abs. 1 BewG für inländis­chen Grundbe­sitz, und zwar u.a. für Grund­stücke (§§ 68 und 70 BewG) fest­gestellt. Fest­stel­lun­gen nach dieser Vorschrift erfol­gen gemäß § 19 Abs. 4 BewG nur, wenn und soweit sie für die Besteuerung von Bedeu­tung sind. Ste­ht fest, dass ein Grund­stück von der Grund­s­teuer befre­it ist, ist kein Ein­heitswert festzustellen1.

Han­delt es sich — wie im hier entsch­iede­nen Stre­it­fall — um eine Nach­fest­stel­lung (§ 23 Abs. 1 BewG), sind der Prü­fung, ob die Voraus­set­zun­gen für eine Befreiung von der Grund­s­teuer vor­liegen, nach § 23 Abs. 2 Satz 1 BewG die tat­säch­lichen Ver­hält­nisse im Nach­fest­stel­lungszeit­punkt (§ 23 Abs. 2 Satz 2 BewG) zugrunde zu leg­en. Unter tat­säch­lichen Ver­hält­nis­sen (§ 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG) sind dabei die Ver­hält­nisse zu ver­ste­hen, die nicht zu den ‑bei der Prü­fung der Steuer­be­freiung gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1, Abs. 1 Satz 3 GrStG irrel­e­van­ten- Wertver­hält­nis­sen i.S. des § 27 BewG rech­nen2.

Für das hier stre­it­ge­gen­ständliche, im Eigen­tum eines Land­kreis­es ste­hende und mit einem Erb­bau­recht belastete Grund­stück war auf den 1.01.2007 kein Ein­heitswert festzustellen. Es war von der Grund­s­teuer befre­it.

Ist ein Grund­stück mit einem Erb­bau­recht belastet, bilden das mit dem Erb­bau­recht belastete Grund­stück ein­er­seits und das Erb­bau­recht ander­er­seits bew­er­tungsrechtlich zwei selb­ständi­ge Grund­stücke, die je für sich der Grund­s­teuer unter­liegen (§ 2 Nr. 2 GrStG i.V.m. § 68 Abs. 1 Nr. 1 und 2 sowie § 70 Abs. 1 BewG). Beträgt die Dauer des Erb­bau­rechts in dem für die Bew­er­tung maßgeben­den Zeit­punkt wie im Stre­it­fall weniger als 50 Jahre, ist zur Fest­stel­lung der jew­eili­gen Ein­heitswerte der Gesamtwert des belasteten Grund­stücks ein­schließlich der Gebäude und Auße­nan­la­gen entsprechend der restlichen Dauer des Erb­bau­rechts aufzuteilen (§ 92 Abs. 3 BewG) und der Berech­nung des Steuer­mess­be­trags die Summe der bei­den Ein­heitswerte zugrunde zu leg­en (§ 13 Abs. 3 GrStG). Schuld­ner der Grund­s­teuer sowohl für das belastete Grund­stück als auch für das Erb­bau­recht ist der Erb­bauberechtigte (§ 10 Abs. 2 GrStG). Diese Zusam­men­führung der Steuer­schuld­ner­schaft für das belastete Grund­stück und das Erb­bau­recht ändert jedoch nichts daran, dass bei der Anwen­dung des GrStG und hier ins­beson­dere bei den Steuer­be­freiun­gen von zwei wirtschaftlichen Ein­heit­en auszuge­hen ist3. Sie lässt auch die Zurech­nung des Grund­stücks zu dessen Eigen­tümer nach § 39 AO unberührt4.

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG ist Grundbe­sitz von der Grund­s­teuer befre­it, der von ein­er inländis­chen juris­tis­chen Per­son des öffentlichen Rechts für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch in dem durch § 3 Abs. 2 und 3 GrStG umschriebe­nen Sinn benutzt wird. Der Grundbe­sitz muss dabei nach § 3 Abs. 1 Satz 2 GrStG auss­chließlich dem­jeni­gen, der ihn für den begün­stigten Zweck benutzt, oder einem anderen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 6 GrStG begün­stigten Recht­sträger zuzurech­nen sein. Das GrStG knüpft mit § 3 Abs. 1 Satz 2 GrStG aus­drück­lich an das for­male Kri­teri­um der Recht­strägeri­den­tität von Eigen­tümer des Grund­stücks und unmit­tel­bar Nutzen­dem an5.

§ 7 Satz 1 GrStG ver­langt zudem eine unmit­tel­bare Nutzung für den steuer­begün­stigten Zweck6. Unter der unmit­tel­baren Nutzung wird die tat­säch­liche Zuführung des Steuerge­gen­standes an den Benutzungszweck ver­standen. Die bloße Über­las­sung eines Grund­stücks zur Nutzung an einen anderen genügt nicht7.

Im hier entsch­iede­nen Ver­trag hat­ten der Land­kreis und eine GmbH & Co. KG, an der er als Kom­man­di­tist beteiligt war, einen notariell beurkun­de­ten Erb­bau­rechtsver­trag, mit dem der Land­kreis der KG ein Erb­bau­recht an einem ihm gehören­den, mit Schul­ge­bäu­den bebaut­en Grund­stück bestellte. Der Land­kreis und die KG schlossen sodann, wie im Erb­bau­rechtsver­trag vorge­se­hen, einen Mietver­trag über den Grundbe­sitz. Die Ver­mi­etung sollte zum Zweck der Nutzung als Schul­ge­bäude erfol­gen.

Das mit dem Erb­bau­recht belastete Grund­stück des Land­kreis­es war danach am 1.01.2007 gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG von der Grund­s­teuer befre­it. Die erforder­liche Recht­strägeri­den­tität von Eigen­tümer des Grund­stücks und unmit­tel­bar Nutzen­dem war gegeben. Das Grund­stück war dem Land­kreis nach § 39 AO zuzurech­nen. Er nutzte das Grund­stück unmit­tel­bar für schulis­che Zwecke und somit für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch in dem durch § 3 Abs. 2 und 3 GrStG umschriebe­nen Sinn. Auf § 3 Abs. 1 Satz 3 GrStG kommt es nicht an.

Bun­des­fi­nanzhof, Urteil vom 27. Sep­tem­ber 2017 — II R 14/15

  1. vgl. BFH, Urteil vom 04.05.2011 — II R 51/09, BFHE 233, 517, BSt­Bl II 2014, 751, Rz 13 []
  2. vgl. BFH, Beschluss vom 22.10.2014 — II R 16/13, BFHE 247, 150, BSt­Bl II 2014, 957, Rz 18, 23 ff. []
  3. BFH, Urteil vom 16.12 2009 — II R 29/08, BFHE 228, 154, BSt­Bl II 2010, 829, Rz 8 []
  4. BFH, Urteil in BFHE 228, 154, BSt­Bl II 2010, 829, Rz 13 []
  5. BFH, Urteil in BFHE 228, 154, BSt­Bl II 2010, 829, Rz 9 f. []
  6. BFH, Urteil in BFHE 228, 154, BSt­Bl II 2010, 829, Rz 9 []
  7. BFH, Urteil in BFHE 228, 154, BSt­Bl II 2010, 829, Rz 15 []