Das ertragsarme Grundstück – und seine Einheitsbewertung in den ostdeutschen Bundesländern

Die Ertragsarmut eines Bewertungsobjekts kann nicht im Rahmen des Sachwertverfahrens zur Einheitswertermittlung berücksichtigt werden.

Das ertragsarme Grundstück – und seine Einheitsbewertung in den ostdeutschen Bundesländern

Einheitsbewertung in den ostdeutschen Bundesländern

Nach § 129 Abs. 1 BewG gelten für die im Beitrittsgebiet liegenden wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke die festgestellten oder noch festzustellenden Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum 01.01.1935 weiter. Nach Abs. 2 dieser Vorschrift werden -vorbehaltlich der §§ 129a bis 131 BewG- für die Ermittlung der Einheitswerte 1935 statt der §§ 27, 68 bis 94 BewG u.a. im Einzelnen genannte Bestimmungen des Bewertungsgesetzes der Deutschen Demokratischen Republik -DDR- (BewG DDR) i.d.F. vom 18.09.1970 [1] und der Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz (RBewDV) vom 02.02.1935 [2] mit späteren Änderungen weiter angewandt.

Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 BewG DDR ist bei Bewertungen, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der Preis anzusetzen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 BewG DDR sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. § 52 Abs. 1 BewG DDR verweist für die Bewertung der bebauten und der im Bau befindlichen Grundstücke auf die durch den Minister der Finanzen zu erlassenden Rechtsvorschriften. Nach § 3a Abs. 1 RBewDV sind bei Fortschreibungen und bei Nachfeststellungen der Einheitswerte für Grundbesitz der tatsächliche Zustand des Grundbesitzes vom Fortschreibungs-/Nachfeststellungszeitpunkt und die Wertverhältnisse vom 01.01.1935 zugrunde zu legen. § 32 Abs. 1 RBewDV unterscheidet fünf verschiedene Grundstückshauptgruppen, zu denen nach § 32 Abs. 1 Nr. 2 RBewDV die Geschäftsgrundstücke zählen. Das sind bebaute Grundstücke, die zu mehr als 80 % unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen.

§ 33 Abs. 2 Satz 1 RBewDV schreibt vor, dass alle übrigen bebauten Grundstücke (§ 33 Abs. 1 RBewDV nennt Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke) mit dem gemeinen Wert zu bewerten sind. Lässt sich die Jahresrohmiete in der Regel unschwer ermitteln oder schätzen, ermöglicht § 33 Abs. 2 Satz 2 RBewDV die Bestimmung des Werts über ein durch die Oberfinanzpräsidenten bestimmtes Vielfaches der Jahresrohmiete. Lässt sich hingegen ausnahmsweise die Rohmiete nur schwer ermitteln oder schätzen, ist das Grundstück nach § 33 Abs. 3 RBewDV mit dem gemeinen Wert zu bewerten. Der gemeine Wert ist dort nicht definiert. Indes enthielt bereits § 138 Abs. 1 der Reichsabgabenordnung vom 13.12.1919 [3] eine Bestimmung des gemeinen Werts, die ihrerseits im wesentlichen wortgleich mit § 10 Abs. 1 Satz 1 BewG DDR (wie auch mit § 9 Abs. 2 BewG) ist. Insofern führt § 33 Abs. 3 RBewDV auf den Maßstab des § 10 Abs. 1 Satz 1 BewG DDR zurück.

Fehlt eine Rohmiete und fehlen auch Verkäufe auf den Stichtag 01.01.1935, kann der maßgebende gemeine Wert nach § 162 AO geschätzt werden [4] . Zur Durchführung dieser Schätzung kann sich auf die gleichlautenden Ländererlasse in BStBl I 1993, 528 (hier: sowie den Denkmalerlass) gestützt werden. Für die Schätzung eines Grundstückswerts ist auf die Grundzüge des Sachwertverfahrens in Anlehnung an die Regelungen der §§ 83 ff. BewG zurückzugreifen, die jedoch gemäß § 129 Abs. 2 BewG nicht unmittelbar anwendbar sind [5] .

Zur Durchführung der Bewertung im Beitrittsgebiet sind nach dem 03.10.1990 eine Reihe gleichlautender Ländererlasse ergangen. Für das Grundvermögen zählen darunter u.a., soweit im Streitfall in Betracht kommend, die

  • gleichlautenden Erlasse betreffend die Bewertung von Fabrikgrundstücken, Lagerhausgrundstücken, Grundstücken mit Werkstätten und vergleichbaren Grundstücken (Gewerbegrundstücken) im Beitrittsgebiet ab 01.01.1991 vom 21.05.1993 [6] , geändert durch gleichlautende Erlasse vom 20.05.1996 [7] ,
  • gleichlautenden Erlasse betreffend die Bewertung von Warenhausgrundstücken sowie Grundstücken mit Markt- und Messehallen im Beitrittsgebiet ab 01.01.1991 vom 25.06.1993 [8] , geändert durch gleichlautende Erlasse vom 16.02.2011 [9] ,
  • gleichlautenden Erlasse betreffend die Bewertung von übrigen Geschäftsgrundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken im Beitrittsgebiet ab 01.01.1991 vom 21.07.1994 [10] ,
  • gleichlautenden Erlasse betreffend die Bewertung von Grundstücken mit aufstehenden Gebäuden, die dem Verfall preisgegeben sind, im Beitrittsgebiet ab 01.01.1991 vom 07.03.1995 [11] .

Der BFH hat die den gleichlautenden Erlassen in BStBl I 1993, 528 zugrundeliegende Schätzungsmethode für die Ermittlung des gemeinen Werts von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des Bodenwerts, des Gebäudewerts und des Werts der Außenanlagen nicht beanstandet [12] . Er hat ferner einen Erlass des Thüringer Finanzministeriums „Einheitsbewertung von Grundbesitz, hier: Grundbesitz, der unter Denkmalschutz steht“ vom 22.12.1994 für eine sachgerechte Schätzungsgrundlage erachtet [13] .

Der BFH hält an dieser Einschätzung fest. Die genannten Erlasse wie auch der hier angewandte sächsische Denkmalerlass setzen den von § 10 Abs. 1 BewG DDR erteilten generellen Schätzungsauftrag in zulässiger Weise im Interesse der Einheitlichkeit und Praktikabilität um. Es ist nicht nur vertretbar, sondern im Regelfall geboten, diese auch anzuwenden. Abweichungen kommen nur unter engen Voraussetzungen in Betracht, da andernfalls die Verwaltungsvorschriften ihrer Aufgabe nicht nachkommen könnten, eine möglichst gleichmäßige Besteuerung sowie Rechtssicherheit zu gewährleisten und die im allseitigen Interesse liegende Praktikabilität des Bewertungsverfahrens sicherzustellen. Sie sind daher nur möglich, wenn der sich ergebende Grundstückswert außerhalb jeder noch vertretbaren Toleranz liegt. Es besteht ein Korridor zulässiger Werte [14] .

Keine Berücksichtigung geminderter Erträge

Eine Berücksichtigung geminderter Erträge im Rahmen der Einheitswertfeststellung, dort insbesondere bei Anwendung des Sachwertverfahrens, widerspräche dem Regelungskonzept des § 33 GrStG a.F. [15] .

Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen, wenn u.a. bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Bei einer Minderung des normalen Rohertrags von 100 % beläuft sich nach § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG a.F. der Erlass auf 50 %. Der Gesetzgeber hat damit eine Regelung geschaffen, um Härten aufgrund einer Diskrepanz zwischen dem gesetzlich vorgegebenen Einheitswert und der realen Ertragslage im Rahmen der Grundsteuer abzumildern.

Es griffe in dieses Gefüge ein, wenn bereits bei der Feststellung des Einheitswerts eine nach den Bewertungsregeln nicht zu berücksichtigende Ertragsminderung in ähnlicher Weise berücksichtigt würde. Da dadurch die Berücksichtigung der Ertragsminderung nach § 33 Abs. 1 GrStG a.F. tatbestandlich nicht ausgeschlossen wäre, käme es bei der Grundsteuer zu einer doppelten Begünstigung.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 27. Mai 2020 – II R 38/18

  1. Gesetzblatt der DDR, Sonderdruck Nr. 674[ ]
  2. RGBl. I 1935, 81[ ]
  3. RGBl. I 1919, 1993[ ]
  4. vgl. BFH, Urteile vom 28.10.1998 – II R 37/97, BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51; vom 31.03.2004 – II R 2/02, BFH/NV 2004, 1626, unter II. 1.; vom 24.05.2005 – II R 2/03, BFH/NV 2006, 29; und vom 02.04.2008 – II R 59/06, BFHE 225, 482, BStBl II 2009, 983, unter II. 1.b[ ]
  5. BFH, Urteil in BFHE 225, 482, BStBl II 2009, 983, unter II. 1.c[ ]
  6. BStBl I 1993, 467[ ]
  7. BStBl I 1996, 1118[ ]
  8. BStBl I 1993, 528[ ]
  9. BStBl I 2011, 283[ ]
  10. BStBl I 1994, 480[ ]
  11. BStBl I 1995, 247[ ]
  12. BFH, Urteil in BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51; ebenso BFH, Urteil in BFH/NV 2004, 1626, für die parallel aufgebauten Erlasse in BStBl I 1993, 467, und ebenso BFH, Urteil in BFH/NV 2006, 29, für beide Erlasse[ ]
  13. BFH, Urteil in BFHE 225, 482, BStBl II 2009, 983[ ]
  14. so ausdrücklich für den vorbezeichneten Thüringer Denkmalerlass vom 22.12.1994 BFH, Urteil in BFHE 225, 482, BStBl II 2009, 983[ ]
  15. Grundsteuergesetz in der für das Jahr 2012 geltenden Fassung des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19.12.2008, BGBl I 2008, 2794[ ]

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