Befriedigungsfiktion in der Zwangsversteigerung und die Grunderwerbsteuer

Wenn ein Grundstücksgläubiger ein Grundstück in der Zwangsversteigerung entweder selbst oder (wie in dem hier vom Finanzgericht Düsseldorf entschiedenen Fall) über eine Tochtergesellschaft erwirbt, freut sich der Fiskus, den Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist dann nicht nur der Betrag, für den der Zuschlag erteilt wurde, sondern der Betrag, mit dem der erwerbende Gläubiger als befriedigt gilt – und dieser ist regelmäßig höher, denn nach § 114a ZVG gilt der „Ersteher“ auch insoweit als aus dem Grundstück befriedigt, als sein Anspruch durch das abgegebene Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot zum Betrage der Sieben-Zehnteile-Grenze gedeckt sein würde, wenn der Zuschlag einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten zu einem Gebot erteilt ist, das einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte hinter sieben Zehnteilen des Grundstückswertes zurückbleibt.

Befriedigungsfiktion in der Zwangsversteigerung und die Grunderwerbsteuer

Für den nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG (Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren) steuerbaren und auch steuerpflichtigen Grundstückserwerb ist der Betrag, hinsichtlich derer die betreibende Gläubigerin nach § 114a ZVG als befriedigt gilt (a EUR), bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer neben dem Meistgebot in Höhe von x EUR als zusätzliche Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen (§ 8 Abs. 1 GrEStG i. V. m. § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG).

Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung im grunderwerbsteuerlichen Sinn gilt jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt o d e r die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfängt. Der Erwerb des Grundstücks und die Gegenleistung für den Erwerb müssen kausal verknüpft sein[1].

Zur Gegenleistung gehören nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG auch diejenigen Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstücks, d.h. ein „Dritter“, dem „Grundstücksveräußerer“ dafür gewährt, dass dieser dem „Erwerber“ das Grundstück überlässt. Die Grundstücksüberlassung muss der unmittelbare Hauptzweck der Leistung des Dritten sein[2].

Nach diesen Grundsätzen ist auch der Betrag, hinsichtlich derer betreibende Gläubigerin nach § 114a ZVG als befriedigt gilt (a EUR), in die Bemessungsgrundlage miteinzubeziehen.

Obwohl die Erwerberin als Tochtergesellschaft der betreibenden Gläubigerin selbst nicht zur Befriedigung aus dem Grundstück berechtigt war, ist die Befriedigungsfiktion im Streitfall auch eingetreten. Denn die Wirkung des § 114 a ZVG wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Berechtigte einen uneigennützigen Treuhänder oder – wie hier – eine von ihm abhängige Gesellschaft bieten lässt, um das Grundstück zu ersteigern[3]. Die betreibende Gläubigerin muss sich so behandeln lassen, als hätte sie selbst das Gebot abgegeben.

Sowohl die Erwerberin (Konzerntochter) als auch die betreibende Glaubigerin (Konzernmutter) erstrebten als Hauptzweck den Grundstückserwerb der Grundstücke im Zwangsversteigerungsverfahren.

Ob der Schuldner oder das Amtsgericht tatsächlich Kenntnis von der Anwendbarkeit des § 114 a ZVG hatte, kann hier dahinstehen. Denn zum einen erlischt die Forderung (auch ohne Kenntnis des Schuldners) kraft Gesetzes. Zum anderen ist ein Austausch der Gegenleistung für die Bemessung der Grunderwerbsteuer nicht erforderlich. Der Gegenleistungsbegriff der §§ 8 Abs. 1, 9 GrEStG ist vielmehr – abweichend von der bürgerlich-rechtlichen Betrachtungsweise – sachbezogen auf das Grundstück zu werten[4].

Dass der Grundstückserwerb der Klägerin durch staatlichen Hoheitsakt (Zuschlag) erfolgte und auch die Befriedigungsfiktion gemäß § 114a ZVG kraft Gesetzes eintrat, ist für die Anwendung des § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG ohne Bedeutung. Denn auch eine solche Leistung ist Gegenleistung i.S. der §§ 8, 9 GrEStG, die der Veräußerer des Grundstücks aufgrund der Verpflichtung eines Dritten zu fordern berechtigt ist. Ein streng synallagmatisches Austauschverhältnis ist nicht vorausgesetzt[5]. Nichts anderes kann gelten, wenn die Leistung des Dritten nicht aufgrund dessen schuldrechtlicher Verpflichtung gegenüber dem Grundstücksveräußerer, sondern – wie in den Fällen des § 114a ZVG – aufgrund gesetzlicher Fiktion erfolgt[6].

Soweit in dem Grunderwerbsteuerkommentar Hofmann[7] die Ansicht vertreten wird, dass die tatbestandlichen Vorausaussetzungen von § 9 Abs. 2 Nr. 3 bzw. 4 GrEStG nicht erfüllt seien, wenn der Forderungsverlust infolge der Befriedigungsfiktion des § 114a ZVG nicht den Meistbietenden trifft, so vermag das Finanzgericht Düsseldorf dieser Auffassung nicht zu folgen. Gründe für diese Ansicht, werden in dem Kommentar auch nicht angeführt, sondern es wird nur auf den Grunderwerbsteuerkommentar Boruttau[8] verwiesen. In Rdnr. 448 des Kommentars Boruttau werden zunächst Ausführungen gemacht zu dem Fall, dass der Meistbietende, die Rechte aus dem Meistgebot an einen Grundpfandgläubiger abtritt und der Zuschlag dann dem Grundpfandgläubiger erteilt wird. In einem derartigen Fall sei die Befriedigungsfiktion nicht (zusätzliche) Gegenleistung für den durch den Meistbietenden erfüllten Erwerbsvorgang, weil eine Leistung im Verhältnis zum Schuldner nicht vorliege.

Diese dort dargestellte Sachlage (zwei Erwerbe, Zuschlag wird dem Grundpfandgläubiger erteilt) entspricht aber nicht dem hier zu entscheidenden Sachverhalt. Im Streitfall wurde der Zuschlag, mit dem die Befriedigungsfiktion nach § 114 a ZVG eintritt, der meistbietenden Klägerin erteilt.

Zur Begründung, warum für den Fall, dass sich der Grundpfandgläubiger zur Ersteigerung eines von ihm abhängigen Unternehmens bedient, das Gleiche gelten soll, wird im Kommentar Boruttau[8] auf die Kommentierung Hofmann[9] und Pahlke/Franz[10] verwiesen. Die Kommentierung in Rdnr. 127 ff des Kommentars Pahlke/Franz behandelt aber § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG und nicht § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG. Dass die bei der Muttergesellschaft eintretende Befriedigungsfiktion nicht nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG als Bemessungsgrundlage für den Erwerbsvorgang der Klägerin zu berücksichtigen ist (sondern nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG), sieht das Finanzgericht Düsseldorf ebenso.

Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 8. Dezember 2010 – 7 K 3228/09 GE

  1. vgl. nur BFH, Urteil vom 22.11.1995 – II R 26/92, BFHE 179, 177, BStBl II 1996, 162; Pahlke/Franz, GrEStG, 3. Aufl., § 8 Rdnr. 5[↩]
  2. vgl. Sack in Boruttau, GrEStG, 16. Aufl., § 9 Rdnr. 612[↩]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 09.01.1992 – IX ZR 165/91, BGHZ 117, 8[↩]
  4. BFH, Urteile vom 25.01.1989 – II R 28/86, BFHE 156, 251, BStBl II 1989, 466; Sack in Boruttau, GrEStG, 16. Aufl., § 9 Rdnr. 18; Pahlke/Franz, GrEStG, 3. Aufl., § 8 Rdnr. 5[↩]
  5. vgl. Viskorf in Boruttau, GrEStG, 16. Aufl., § 8 Rdnr. 16[↩]
  6. vgl. auch FG Münster, Urteil vom 29.04.2008 – 8 K 1363/06 GrE, EFG 2008, 1577[↩]
  7. Hofmann, GrEStG, 9. Auflage, § 9 Rdnr. 45[↩]
  8. Sack in Boruttau, 16. Auflage, § 9 Rdnr. 448[↩][↩]
  9. a.a.O.[↩]
  10. Pahlke/Franz , § 9 Rdnr. 127 GrEStG[↩]

Das dürfte Sie auch interessieren: