Sanierungskosten in der Gebäudebewertung — und das Sachverständigengutachten

Berück­sich­ti­gung von Sanierungskosten in einem Sachver­ständi­gengutachten­Nach § 138 Abs. 1 Satz 1 BewG wer­den Grundbe­sitzw­erte unter Berück­sich­ti­gung der tat­säch­lichen Ver­hält­nisse und der Wertver­hält­nisse zum Besteuerungszeit­punkt fest­gestellt. Für die wirtschaftlichen Ein­heit­en des Grund­ver­mö­gens sind die Grundbe­sitzw­erte unter Anwen­dung der §§ 139 und 145 bis 150 BewG zu ermit­teln (§ 138 Abs. 3 Satz 1 BewG).

Sanierungskosten in der Gebäudebewertung — und das Sachverständigengutachten

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Ein­heit im Besteuerungszeit­punkt niedriger ist als der nach den §§ 145 bis 149 BewG ermit­telte Wert, ist gemäß § 138 Abs. 4 Satz 1 BewG der gemeine Wert als Grundbe­sitzw­ert festzustellen. Der Steuerpflichtige trägt insoweit die Nach­weis­last1.

Ob ein Sachver­ständi­gengutacht­en den geforderten Nach­weis erbringt, unter­liegt der freien Beweiswürdi­gung des Finanzgerichts. Der Nach­weis ist erbracht, wenn dem Gutacht­en ohne Ein­schal­tung bzw. Bestel­lung weit­er­er Sachver­ständi­ger gefol­gt wer­den kann. Entspricht das Gutacht­en nicht in jed­er Hin­sicht den zu stel­len­den Anforderun­gen, berechtigt dies nicht ohne weit­eres dazu, das Gutacht­en ins­ge­samt unberück­sichtigt zu lassen. Etwaige Lück­en im Gutacht­en kön­nen vom Finanzgericht selb­st geschlossen wer­den, wenn und soweit dies ohne Sachver­ständi­ge im üblichen Rah­men ein­er Beweiswürdi­gung möglich ist2.

Ein Sachver­ständi­gengutacht­en ist regelmäßig zum Nach­weis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grund­stücks geeignet, wenn es unter Beach­tung der maßgeben­den Vorschriften ord­nungs­gemäß erstellt wurde. Zur Ord­nungsmäßigkeit des Gutacht­ens gehören sowohl dessen method­is­che Qual­ität als auch eine zutr­e­f­fende Erhe­bung und Doku­men­ta­tion der Begutach­tungs­grund­la­gen3.

Die Anforderun­gen an die method­is­che Qual­ität des Wertgutacht­ens ergeben sich im Wesentlichen aus den §§ 194 ff. des Bauge­set­zbuch­es (BauGB) i.d.F. der Bekan­nt­machung der Neu­fas­sung vom 23.09.20044. Daneben sind ‑für Bew­er­tungsstich­tage bis 30.06.2010- die Wert­er­mit­tlungsverord­nung (WertV) vom 06.12 19885 i.V.m. den Wert­er­mit­tlungsrichtlin­ien (WertR 2006) i.d.F. der Bekan­nt­machung vom 01.03.20066 und ‑für Bew­er­tungsstich­tage ab 1.07.2010- die Immo­bilien­wert­er­mit­tlungsverord­nung vom 19.05.20107 zu beacht­en. Einem Gutacht­en, das ‑bei Fehlen bew­er­tungsrechtlich­er Son­der­regelun­gen- diesen Vor­gaben entspricht, wird regelmäßig zu fol­gen sein8.

Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 WertV sind zur Ermit­tlung des Verkehr­swerts das Ver­gle­ich­swertver­fahren, das Ertragswertver­fahren, das Sach­w­ertver­fahren oder mehrere dieser Ver­fahren her­anzuziehen. Bebaute Grund­stücke für Pro­duk­tions- und Dien­stleis­tungszwecke sind regelmäßig im Ertragswertver­fahren sachgerecht zu bew­erten9. Dies gilt ins­beson­dere für Grund­stücke, die im gewöhn­lichen Geschäftsverkehr im Hin­blick auf ihre Ren­tier­lichkeit gehan­delt wer­den (z.B. Miet­wohn­grund­stücke, vgl. Nr. 1.5.5 WertR 2006).

Bauschä­den sind im Ertragswertver­fahren nur insoweit zu berück­sichti­gen, als sie sich auf den Verkehr­swert des bebaut­en Grund­stücks auswirken.

Hat ein bebautes Grund­stück trotz hohen Alters eine notwendi­ge durch­greifende Sanierung oder Mod­ernisierung nicht erfahren (Instand­hal­tungsrück­stau), liegt eine objek­t­be­zo­gene Beein­träch­ti­gung des Bauw­erks und damit ein Bauschaden vor10.

Weist ein Objekt Bauschä­den auf, sind der Wert­er­mit­tlung entsprechend dem geplanten Bauzu­s­tand eines man­gel­freien Objek­ts die nach­haltig erziel­baren Erträge (§ 17 WertV), die nach­haltig anfal­l­en­den Bewirtschaf­tungskosten (§ 18 WertV) ein­schließlich der laufend­en Instand­hal­tungskosten nach § 18 Abs. 4 WertV sowie die ggf. auf der Grund­lage ein­er Mod­ernisierung ver­längerte Rest­nutzungs­dauer (§ 16 Abs. 4 WertV) zu Grunde zu leg­en und das Ergeb­nis der Wert­er­mit­tlung um die aufzuwen­den­den Kosten zu ver­min­dern (vgl. Nr. 3.5.8 Satz 1 WertR 2006).

Ist dem schlecht­en Zus­tand eines Gebäudes bei den nach­haltig erziel­baren Erträ­gen, den nach­haltig anfal­l­en­den Bewirtschaf­tungskosten und der Rest­nutzungs­dauer nicht Rech­nung getra­gen wor­den, kön­nen Instand­set­zungskosten nach § 19 Satz 1 WertV durch Abschläge oder in ander­er Weise zu berück­sichti­gen sein. Ein Abzug von Sanierungskosten in voller Höhe kann z.B. bei zwin­gend erforder­lichen Maß­nah­men gerecht­fer­tigt sein (vgl. Nr. 3.5.8 Satz 2 WertR 2006). Aus dem Gutacht­en muss sich aber ergeben, wie sich die Män­gel und Schä­den ‑ins­beson­dere unter Berück­sich­ti­gung des Alters des Gebäudes- auf den Verkehr­swert auswirken.

Ein Sachver­ständi­gengutacht­en ist zudem nur ord­nungs­gemäß, wenn die tat­säch­lichen Grund­la­gen der Wert­er­mit­tlung schlüs­sig nachvol­lziehbar sind11. Dazu gehört eine hin­re­ichende Erhe­bung und Doku­men­ta­tion der Begutach­tungs­grund­la­gen.

Der Gutachter muss aus den fest­gestell­ten Fak­ten seine Schlussfol­gerun­gen ziehen und diese zusam­men mit den von ihm für richtig erkan­nten Annah­men im Gutacht­en doku­men­tieren. All­ge­meine Ver­weise, wie z.B. auf eine sachver­ständi­ge Fest­stel­lung oder auf eine jahre­lange Erfahrung, sind nicht aus­re­ichend12. Der Sachver­ständi­ge darf daher von ein­er bes­timmten Voraus­set­zung nur aus­ge­hen, wenn er diese durch fest­gestellte Tat­sachen bele­gen kann.

Sind dem Sachver­ständi­gen die für die Beurteilung maßge­blichen Umstände nicht bekan­nt, muss er sie ermit­teln oder beim Auf­tragge­ber erfra­gen. Bleibt dies erfol­g­los, so darf der Sachver­ständi­ge zwar sein Gutacht­en auf Unter­stel­lun­gen auf­bauen; er muss dies jedoch in dem Gutacht­en ken­ntlich machen13. Allerd­ings kann die Über­nahme von ungeprüften Angaben des Auf­tragge­bers dazu führen, dass die Plau­si­bil­ität des gesamten Gutacht­ens in Frage zu stellen ist. Ein Gutacht­en, das nur auf der Darstel­lung eines Beteiligten beruht und ohne eigene Ermit­tlun­gen des Sachver­ständi­gen abgegeben wird, ist von vorn­here­in nicht zum Nach­weis eines niedrigeren gemeinen Werts des Grund­stücks geeignet14.

Die Anforderun­gen an Erhe­bung und Doku­men­ta­tion der Begutach­tungs­grund­la­gen richt­en sich nach den Umstän­den des Einzelfall­es. Je weniger unmit­tel­bare tat­säch­liche Erken­nt­nisse des Sachver­ständi­gen vor­liegen, umso geringer ist der Nach­weiswert des Gutacht­ens.

Im hier entsch­iede­nen Fall war damit nach Ansicht des Bun­des­fi­nanzhofs das vom Beschenk­ten vorgelegte Gutacht­en ist zum Nach­weis eines höheren Abzugs von Instand­set­zungskosten und damit eines niedrigeren Werts des Grund­stücks nicht geeignet.

Die Wahl des Ertragswertver­fahrens als Bew­er­tungsmeth­ode ist zwar nicht zu bean­standen. Dem Gutacht­en ist jedoch nach den insoweit für das Revi­sion­s­gericht binden­den Fest­stel­lun­gen des Finanzgericht (§ 118 Abs. 2 FGO) nicht zu ent­nehmen, inwieweit sich der Verkehr­swert des Grund­stücks auf­grund des Reparaturstaus min­dert. Nähere Erläuterun­gen zur Min­derung des Verkehr­swerts wären vor allem deshalb erforder­lich gewe­sen, weil im Gutacht­en der vor­läu­fige Ertragswert nach den am Stich­tag erziel­ten Mieten und hin­sichtlich der leer ste­hen­den Woh­nung nach der erziel­baren Miete ermit­telt und der Verkehr­swert durch Abzug der geschätzten Ren­ovierungskosten von 170.000 EUR vom vor­läu­fi­gen Ertragswert von 800.000 EUR berech­net wurde. Im Gutacht­en ist zwar aus­ge­führt, dass die zügige Besei­t­i­gung des aufgezeigten Reparatur- und Instand­hal­tungsrück­staus an den 16 Wohnein­heit­en zur langfristi­gen Sicherung der Mietein­nah­men unab­d­ing­bar sei. Gle­ichzeit­ig weist der Sachver­ständi­ge aber darauf hin, dass je nach Art und Umfang dieser Arbeit­en unter Umstän­den eine Erhöhung der Miet­zin­sen im Rah­men der geset­zlichen Möglichkeit­en denkbar sei. Dies zeigt, dass auch der Sachver­ständi­ge davon aus­ge­ht, dass die nach­haltig erziel­bare Miete nach der Ren­ovierung höher als vor der Ren­ovierung ist. Damit ist der wegen des Instand­set­zungs­be­darfs vorgenommene Abschlag vom Ertragswert jeden­falls der Höhe nach nicht gerecht­fer­tigt.

Die insoweit im Gutacht­en enthal­tene Lücke kon­nte das Finanzgericht nicht im üblichen Rah­men ein­er Beweiswürdi­gung ohne Sachver­ständi­ge schließen. Denn das Finanzgericht kon­nte dem Gutacht­en nicht die Wert­min­derung wegen Bauschä­den ent­nehmen, so dass aus dem Gutacht­en der Verkehr­swert des Grund­stücks nicht abzuleit­en war.

Das Gutacht­en genügt auch wegen unzure­ichen­der Erhe­bung und Doku­men­ta­tion der Begutach­tungs­grund­la­gen nicht den rechtlichen Anforderun­gen an ein ord­nungs­gemäßes Gutacht­en.

Der Sachver­ständi­ge hat im Gutacht­en aus­ge­führt, das Objekt habe bei der Orts­besich­ti­gung im Außen­bere­ich und exem­plar­isch im Innen­bere­ich besichtigt wer­den kön­nen. Das Finanzgericht hat hier­aus für das Revi­sion­s­gericht bindend den Schluss gezo­gen, dass der Sachver­ständi­ge nur die sein­erzeit leer ste­hende Woh­nung besichtigt habe. Im Hin­blick auf die Bedeu­tung der Anzahl der ren­ovierungs­bedürfti­gen Woh­nun­gen sei aber ger­ade deren Angabe notwendig gewe­sen, um die weit­eren Erwä­gun­gen des Gutachters nachvol­lziehen zu kön­nen. Den Investi­tions­be­darf für ins­ge­samt 16 Woh­nun­gen habe der Sachver­ständi­ge let­ztlich aus den Angaben der M und nach über­schlägiger Schätzung aus eigen­er langjähriger Tätigkeit als Architekt bes­timmt.

Da der Aufwand für die Ren­ovierung von 16 Woh­nun­gen von ca. 116.000 € den größten Teil des vom Gutachter angenomme­nen Instand­set­zungs­be­darfs von 170.000 € aus­macht, liegen insoweit keine hin­re­ichen­den Tat­sachen­fest­stel­lun­gen durch den Gutachter vor. Die Kürzung des Reparat­u­raufwands durch das Finan­zamt, das für sieben Woh­nun­gen Ren­ovierungskosten berück­sichtigt hat, ist für den Bun­des­fi­nanzhof revi­sion­srechtlich nicht zu bean­standen.

Bun­des­fi­nanzhof, Urteil vom 24. Okto­ber 2017 — II R 40/15

  1. BFH, Urteil vom 15.03.2017 — II R 10/15, BFH/NV 2017, 1153, Rz 15, m.w.N. []
  2. BFH, Urteil in BFH/NV 2017, 1153, Rz 16, m.w.N. []
  3. vgl. Bruschke, Der Erb­schaft-Steuer­ber­ater ‑Erb­StB- 2016, 31 ff. []
  4. BGBl I 2004, 2414 []
  5. BGBl I 1988, 2209 []
  6. Bun­de­sanzeiger 2006 Nr. 108a, berichtigt durch Nr. 121 []
  7. BGBl I 2010, 639 []
  8. ständi­ge Recht­sprechung, vgl. BFH, Urteil vom 11.09.2013 — II R 61/11, BFHE 243, 376, BSt­Bl II 2014, 363, Rz 32, m.w.N. []
  9. vgl. BFH, Urteil vom 03.12 2008 — II R 19/08, BFHE 224, 268, BSt­Bl II 2009, 403, unter II. 2.a []
  10. vgl. Aurn­ham­mer, Bau­recht 1978, 356, 361; zum Begriff vgl. Nr. 3.06.01.1.8 WertR 2006 [Sach­w­ertver­fahren] []
  11. vgl. Kleiber, Verkehr­swert­er­mit­tlung von Grund­stück­en, 8. Aufl.2017, Teil IV § 1 ImmoW­ertV Rz 11, S. 529 []
  12. vgl. Bruschke, Erb­StB 2016, 34 []
  13. vgl. BGH, Urteil vom 02.11.1983 — IVa ZR 20/82, NJW 1984, 355, unter II. []
  14. vgl. Bruschke, a.a.O.2016, 33, 34 []