Verpflichtet sich eine Stadt als Verkäuferin eines Grundstücks, auf dem die vom Erwerber beabsichtigte Nutzung einen naturschutzrechtlichen Eingriff erfordert, die noch ausstehende Ausgleichsmaßnahme an anderer Stelle (§ 135a Abs. 2 BauGB) durchzuführen, und verpflichtet sich der Erwerber zur Zahlung der dadurch entstehenden Kosten, sind diese auch dann Teil der Gegenleistung sowie der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn die Ausgleichsmaßnahme an anderer Stelle dem erworbenen Grundstück i.S. von § 9 Abs. 1a Satz 2 BauGB zugeordnet worden ist.
In dem jetzt vom Bundesfinanzhof entschiedenen Streitfall sollte die durch den zu erwartenden Eingriff erforderlich werdende Ausgleichsmaßnahme der „Waldumwandlung“ nicht auf dem erworbenen Grundstück, sondern an anderer Stelle erfolgen. Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die Kosten zu erstatten, konnte daher gemäß § 135a Abs. 2 Satz 1 BauGB unter den Voraussetzungen des Abs. 3 der Vorschrift nur entstehen, wenn die Ausgleichsmaßnahme dem von der Klägerin erworbenen Grundstück nach § 9 Abs. 1a BauGB zugeordnet worden ist. Ob dies geschehen ist, ist nicht festgestellt, kann aber auf sich beruhen.
Ist eine Zuordnung unterblieben, hat sich die Stadt des Rechts, den Vorhabenträger oder Eigentümer nach § 135a BauGB zu den Kosten der Ausgleichsmaßnahme heranzuziehen, begeben[1]. Wollte die Stadt die Kosten in diesem Fall nicht selbst tragen, war sie darauf angewiesen, die Kosten vertraglich abzuwälzen. Die kaufvertragliche Übernahme der Kosten wäre dann ohne weiteres Teil des Kaufpreises i.S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und damit in die Bemessungsgrundlage gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG einzubeziehen.
Ist – wie im Streitfall – eine Zuordnung erfolgt, rechnet die kaufvertragliche Übernahme der Ausgleichskosten ebenfalls zur Gegenleistung, da die Stadt sich verpflichtet hatte, die noch erforderliche Ausgleichsmaßnahme durchzuführen und das Grundstück naturschutzrechtlich geordnet auf die Klägerin zu übertragen. Erwerbsgegenstand war daher das Grundstück mit dem an anderer Stelle ausgeglichenen Eingriff. Zwar betraf die an anderer Stelle noch durchzuführende Ausgleichsmaßnahme nicht einen in der Zukunft noch zu schaffenden tatsächlichen (körperlichen) Zustand des zu übertragenden „Eingriffsgrundstücks“[2]; die Ausgleichsmaßnahme an anderer Stelle wirkt aber auf die Nutzbarkeit des zu übertragenden „Eingriffsgrundstücks“ in einer Weise ein, die einer tatsächlichen Veränderung des Grundstückszustands vergleichbar ist. Sie gestattet nämlich auf dem zu übertragenden Grundstück den Eingriff in das Landschaftsbild oder den Naturhaushalt (§ 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB) als tatsächliches Geschehen. Damit gelten für die vertragliche Übernahme der Kosten einer dem „Eingriffsgrundstück“ zugeordneten Ausgleichsmaßnahme nach § 135a Abs. 2 BauGB bei der Anwendung der §§ 8 und 9 GrEStG dieselben Grundsätze wie bei der Übernahme der Erschließungskosten.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 28. Oktober 2009 – II R 18/08
- vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Kommentar, § 9 Rz 238; Löhr in Battis/ Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, Kommentar, 11. Aufl. 2009, § 9 Rz 98b; Mitschang, ZfBR 2005, 644, 646[↩]
- vgl. dazu Sack in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 16. Aufl. 2007, § 9 Rz 136 ff.; Hofmann, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 8. Aufl. 2004, § 8 Rz 7; Pahlke/ Franz, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 3. Aufl. 2005, § 8 Rz 3[↩]
