Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend (§ 72 Abs. 1 Satz 3 BewG). Die Frage der Bezugsfertigkeit ist nach objektiven Kriterien unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung zu entscheiden[1].
Ein Gebäude ist bezugsfertig, wenn die wesentlichen Bauarbeiten ausgeführt sind und nur noch unwesentliche Restarbeiten verbleiben[2].
Die Bezugsfertigkeit setzt grundsätzlich voraus, dass Fenster und Türen eingebaut, Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung, Heizung sowie sanitäre Einrichtungen vorhanden sind[3]. Bei einem betrieblich genutzten Gebäude ist von einer Bezugsfertigkeit auszugehen, wenn das Gebäude in seinen wesentlichen Bereichen bestimmungsgemäß für den vorgesehenen Betrieb nutzbar ist[4].
Ein neu errichtetes Büro- und Geschäftsgebäude, das nach seiner Funktion der Vermietung einzelner, entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestalteter Räumlichkeiten dienen soll, ist bezugsfertig i.S. von § 72 Abs. 1 Satz 3 BewG, wenn es potentiellen Mietern möglich ist, die Büro- oder Geschäftsräume zu nutzen. Dies setzt neben der Fertigstellung der für das Gebäude wesentlichen Bestandteile (z.B. Außenwände, Fenster, tragende Innenwände, Estrichböden, Dach, Treppenhaus) voraus, dass zumindest ein Teil des Gebäudes benutzbar ist. Eine Benutzbarkeit liegt vor, wenn die Büro- oder Geschäftseinheit durch Wände bzw. eingebaute Türen gegenüber dem noch nicht vermieteten Bereich abgegrenzt ist, die Innenwände eingebaut und Heizung, Sanitäreinrichtungen sowie alle notwendigen Grundleitungen für Wasser, Strom, Be- und Entlüftung, Kommunikationsanlagen usw. installiert sind.
Für die Benutzbarkeit ist nicht erforderlich, dass in einem neu errichteten, zur Vermietung vorgesehenen Büro- und Geschäftsgebäude bereits alle Räumlichkeiten mietergerecht ausgebaut und benutzbar sind[5]. Ein Büro- und Geschäftsgebäude, bei dem der Innenausbau der jeweiligen Büroeinheiten wegen der Anpassung an die Wünsche der zukünftigen Mieter zurückgestellt wird, gilt nach der Verkehrsanschauung als bezugsfertig und wird am Markt üblicherweise bereits in diesem Zustand zur Vermietung angeboten. Ist in einem solchermaßen fertig gestellten und für den Innenausbau vorbereiteten Gebäude zumindest ein Teil benutzbar, steht damit zugleich fest, dass auch das Gebäude insgesamt als solches genutzt werden kann.
Der BFH folgt damit seiner Entscheidung zum Beginn der Alterswertminderung bei zur Vermietung vorgesehenen Bürogebäuden[6]. Er weicht nicht von dem BFH, Urteil in BFHE 155, 450, BStBl II 1989, 203 ab. Danach reichte zwar für die Gewährung der sog. Konjunkturzulage nach § 4b des Investitionszulagengesetzes 1975 die Fertigstellung nur eines Teils des Gebäudes nicht aus. In der Entscheidung blieb aber ausdrücklich offen, ob bewertungsrechtlich ein bezugsfertiges Gebäude vorlag[7].
Bundesfinanzhof, Urteil vom 25. April 2013 – II R 44/11
- ständige Rechtsprechung, vgl. BFH, Urteile vom 25.07.1980 – III R 46/78, BFHE 132, 99, BStBl II 1981, 152; vom 02.08.1989 – II R 148/86, BFH/NV 1990, 523, und vom 18.04.2012 – II R 58/10, BFHE 237, 165, BStBl II 2012, 874[↩]
- BFH, Urteile in BFHE 132, 99, BStBl II 1981, 152, und vom 29.04.1987 – II R 262/83, BFHE 150, 67, BStBl II 1987, 594; BFH, Beschluss vom 09.12.1997 – X B 213/96, BFH/NV 1998, 698[↩]
- vgl. BFH, Urteile in BFHE 132, 99, BStBl II 1981, 152, und in BFHE 150, 67, BStBl II 1987, 594, betreffend Wohngebäude[↩]
- vgl. BFH, Urteil vom 16.12.1988 – III R 186/83, BFHE 155, 450, BStBl II 1989, 203[↩]
- vgl. BFH, Urteile vom 09.08.1989 – X R 77/87, BFHE 158, 51, BStBl II 1991, 132, betreffend Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 5 des Einkommensteuergesetzes für ein Wohn- und Geschäftshaus, und in BFHE 237, 165, BStBl II 2012, 874 zur Alterswertminderung i.S. des § 146 Abs. 4 Satz 1 BewG[↩]
- BFH, Urteil in BFHE 237, 165, BStBl II 2012, 874[↩]
- BFH, Urteil in BFHE 155, 450, BStBl II 1989, 203, unter 4.[↩]
