Bei dem Kauf eines Grundstücks und dem zeitnahen Abschluss eines Vertrages zur Errichtung einer Doppelhaushälfte kann es sich um ein einheitliches Vertragswerk handeln, so dass auch der Preis für die Errichtung der Doppelhaushälfte grunderwerbsteuerpflichtig ist. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn das Zusammenwirken von Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer für den Käufer erkennbar war.
In einem jetzt vom Finanzgericht Düsseldorf entschiedenen Streitfall erwarb der Kläger im März 2005 ein Grundstück von seiner Hausbank, der B-Bank. Der Vertrag wurde von einer Immobiliengesellschaft, der B Immobilien GmbH, vermittelt, an der u.a. die B-Bank beteiligt war. Knapp zwei Wochen später, Anfang April 2005, schloss der Kläger mit einem Bauträger einen Werkvertrag über die Errichtung einer Doppelhaushälfte ab. Ermittlungen des Finanzamts ergaben, dass die B Immobilien GmbH und der Bauträger einen Vermittlungsvertrag abgeschlossen hatten und die B Immobilien GmbH in der Folge des Abschlusses des Werkvertrags eine Provision erhielt. Das Finanzamt behandelte daraufhin den Grundstückskaufvertrag und den Werkvertrag über die Errichtung der Immobilie als einheitliches Vertragswerk und unterwarf auch die Bauerrichtungskosten der Grunderwerbsteuer.
Nach Ansicht des Finanzgerichts Düsseldorf waren die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen, weil der Werkvertrag über die Errichtung des Gebäudes und der Kaufvertrag über den Erwerb des unbebauten Grundstücks kein einheitliches Vertragswerk bildeten. Im Streitfall hätten zwar der Bauträger und die B Immobilien GmbH durch ein abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss beider Verträge, Werkvertrag und Kaufvertrag, hingewirkt. Ein Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes bilde mit dem Kaufvertrag über den Erwerb des unbebauten Grundstücks aber nur dann ein einheitliches Vertragswerk, wenn das Zusammenwirken auf der Veräußererseite für den Erwerber auch objektiv erkennbar sei. Anhaltspunkte dafür, dass dem Kläger das Zusammenwirken auf der Veräußererseite bekannt war oder er es hätte erkennen können, lägen nicht vor. Allein der enge zeitliche Rahmen, in dem der Werkvertrag und der Kaufvertrag abgeschlossen worden seien, sei kein Indiz für eine Kenntnis der Beziehungen der auf Seiten des Veräußerers handelnden Personen.
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Erwerb eines Anspruchs auf Übereignung eines inländischen Grundstücks der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung u.a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Danach gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Entscheidend für den Umfang der Bemessungsgrundlage ist dabei, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist[1]. Der für den Umfang der Gegenleistung maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird zwar zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Leistungsgegenstand[2].
Die Aufwendungen für die Errichtung des Gebäudes zählen dennoch hier nicht zur Bemessungsgrundlage gemäß § 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Ein Werkvertrag über die Errichtung des Gebäudes bildet mit dem Kaufvertrag über den Erwerb des unbebauten Grundstücks nur dann ein einheitliches Vertragswerk, das darauf gerichtet ist, dass der Kläger ein Grundstück mit Bebauung erhält, wenn das Zusammenwirken auf der Veräußererseite für den Erwerber auch objektiv erkennbar war. Dies ist hier nicht der Fall.
Aus der bisherigen Rechtsprechung des BFH[3] ist nicht hinreichend deutlich geworden, ob das Merkmal der objektiven Erkennbarkeit eigene Bedeutung hat, oder nur dazu dient, das Zusammenwirken auf der Veräußererseite objektiv festzustellen. Dem Finanzgericht Düsseldorf ist keine Entscheidung bekannt, in der ausdrücklich auf das Merkmal der Erkennbarkeit abgestellt wurde oder gar unter Verneinung dieses Merkmals ein einheitliches Vertragswerk verneint wurde. Er sieht hierin eine eigenständiges Tatbestandsmerkmal. Nur wenn der Käufer die Verbindung auf der Veräußererseite zumindest erkennen konnte, hat der Erwerber ein bebautes Grundstück erworben. Anderenfalls erwirbt er ein Grundstück und unabhängig davon ein Gebäude. Dabei bedarf es allerdings nach der Rechtsprechung des Finanzgerichts Düsseldorf bei einem intensiven Zusammenwirken auf der Veräußererseite, das im Streitfall vorliegt, nur geringerer äußerer Anzeichen, an denen die Kläger das Zusammenwirken nach objektiven Kriterien hätten erkennen können[4].
Der enge zeitliche Rahmen, in dem im hier vom Finanzgericht Düsseldorf entschiedenen Fall der Werkvertrag und der Kaufvertrag abgeschlossen wurden, ist hier kein Indiz für eine Kenntnis der Beziehungen der auf der Veräußererseite Handelnden. Wer bereits seit eineinhalb Jahren plant, ein Haus zu errichten, wird bestrebt sein, alsbald nach dem Erwerb des Grundstücks zu bauen. Auch dass der Kläger in Ruhe mit dem Bauträger habe verhandeln können, ohne Gefahr zu laufen, das Grundstück an einen anderen Erwerber zu verlieren, spricht nicht für eine enge Absprache zwischen den Beteiligten auf der Veräußererseite. Solange die Immobiliengesellschaft davon ausgehen konnte, der Kläger werde das Grundstück erwerben, konnte sie es für ihn reservieren. Auch ist nicht ersichtlich, das der Kläger durch ein am Grundstück aufgestelltes Bauschild oder durch ihm von der Immobiliengesellschaft ausgehändigte Pläne, Angebote oder Hinweise der Bauunternehmung auf diese aufmerksam gemacht wurde. Der Kontakt zum Bauunternehmer wurde nämlich hier durch den Architekten hergestellt.
Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 23. November 2011 – 7 K 417/10 GE
- vgl. z.B. BFH, Urteile vom 11.03.1981 – II R 77/78, BFHE 133, 230, BStBl II 1981, 537; und vom 24.01.1990 – II R 94/87, BFHE 160, 284, BStBl II 1990, 590[↩]
- BFH, Urteile vom 05.02.1992 – II R 110/88, BFHE 166, 402, BStBl II 1992, 357, unter II.01.b; vom 27.10.2004 – II R 12/03, BFHE 208, 51, BStBl II 2005, 220; und vom 21.09.2005 -II R 49/04, BStBl II 2006, 269; jeweils mit weiteren Nachweisen[↩]
- vgl. z.B. BFH, Urteil vom 11.05.1994 – II R 77/94, BFH/NV 1994, 901[↩]
- so schon FG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2006 – 7 K 2470/04 GE[↩]
