Ein bebautes Grundstück ist in dem Zeitpunkt angeschafft, in dem Besitz, Nutzungen, Gefahr und Lasten auf den Käufer übergehen. Maßgebend ist dabei nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs nicht der vertraglich vorgesehene, sondern der tatsächliche Übergang.
Unter Anschaffung ist im Ertragsteuer- wie im Investitionszulagenrecht der Erwerb eines bereits bestehenden Wirtschaftsguts zu verstehen. Angeschafft wird im Zeitpunkt der Lieferung (§ 9a EStDV). Geliefert ist das Wirtschaftsgut, wenn der Erwerber nach dem Willen der Vertragsparteien darüber wirtschaftlich verfügen kann. Das ist bei der Übertragung eines Grundstücks in der Regel der Zeitpunkt, zu dem Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen[1].
Dabei ist der Zeitpunkt der Anschaffung nicht danach zu bestimmen, wann der Käufer aufgrund des notariellen Kaufvertrages die Übergabe beanspruchen konnte. Maßgeblich ist nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs dagegen ausschließlich, wann Besitz, Nutzungen, Gefahr und Lasten tatsächlich übergingen.
Der Besitz einer Sache wird durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben (§ 854 Abs. 1 BGB). Dies kann geschehen, indem der bisherige Besitzer die Sache übergibt; gleichgestellt ist die einseitige Besitzergreifung durch den Erwerber mit Einverständnis des Übergebenden[2]. Der Besitz an Grundstücken kann auch durch die Übergabe der Schlüssel übertragen werden[3].
Bei der Übergabe handelt es sich um einen Realakt, d.h. um eine auf einen tatsächlichen Erfolg gerichtete Willensbetätigung; Willensmängel sind dabei unerheblich[4]. Der Besitz kann zu einem späteren oder –wie möglicherweise im Streitfall– zu einem früheren als dem kaufvertraglich vorgesehenen Zeitpunkt übertragen werden.
Die Übergabe einer verkauften Sache –auch eines Grundstücks[5]— bewirkt gemäß § 446 BGB, dass die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer übergehen; von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten. Der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs ist insoweit unerheblich[6]. Die Regelung des § 446 BGB ist im Streitfall nicht –z.B. durch Vereinbarung eines von der Übergabe unabhängigen Gefahrüberganges– abbedungen worden[7].
Wenn das verkaufte Gebäude, wie der Kläger behauptet, vor Zahlung des restlichen Kaufpreises und damit früher als nach § 6 des Kaufvertrages vorgesehen übergeben wurde, konnte die GmbH als Verkäuferin danach die Herausgabe (Rückgabe) nicht mehr verlangen, denn dem Kläger stand, soweit die GmbH nicht z.B. wegen Zahlungsverzuges vom Vertrag zurücktrat, gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht zum Besitz zu[8].
Bundesfinanzhof, Urteil vom 17. Dezember 2009 – III R 92/08
- BFH, Urteile vom 24.03.2006 – III R 6/04, BFHE 213, 178, BStBl II 2006, 774; vom 28.11.2006 – III R 17/05, BFH/NV 2007, 975, jeweils m.w.N.[↩]
- BGH, Urteil vom 10.01.1979 – VIII ZR 302/77, NJW 1979, 714, 715; Erman/Lorenz, BGB, 12. Aufl., § 854 Rz 13[↩]
- BGH, Urteil vom 30.05.1958 – V ZR 295/56, BGHZ 27, 360, 362; Staudinger/Bund (2007), § 854 Rz 41[↩]
- Diep in: jurisPK-BGB, 4. Aufl. 2008, § 854 BGB Rz 20[↩]
- Palandt/Putzo, Bürgerliches Gesetzbuch, 69. Aufl., § 446 Rz 2[↩]
- Palandt/Putzo, a.a.O., § 446 Rz 13[↩]
- vgl. Palandt/Putzo, a.a.O., § 446 Rz 3 zu dem insoweit geltenden Formzwang des § 311b BGB[↩]
- vgl. Staudinger/Gursky (2006), § 986 Rz 14, m.w.N.[↩]
