Unvermutete Renovierungsaufwendungen für die gekaufte Eigentumswohnung

Unver­mutete Aufwen­dun­gen für Ren­ovierungs­maß­nah­men, die lediglich dazu dienen, Schä­den zu beseit­i­gen, welche auf­grund des langjähri­gen ver­trags­gemäßen Gebrauchs der Miet­sache durch den Nutzungs­berechtigten ent­standen sind, führen unter den weit­eren Tatbe­standsvo­raus­set­zun­gen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaf­fungsna­hen Her­stel­lungskosten. Dies gilt auch, wenn im Rah­men ein­er solchen Ren­ovierung “verdeck­te”, d.h. dem Steuerpflichti­gen im Zuge der Anschaf­fung ver­bor­gen gebliebene, jedoch zu diesem Zeit­punkt bere­its vorhan­dene Män­gel behoben wer­den.

Unvermutete Renovierungsaufwendungen für die gekaufte Eigentumswohnung

Aufwen­dun­gen, die durch die Absicht ver­an­lasst sind, Einkün­fte aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung i.S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzie­len, sind dann nicht als Wer­bungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) sofort abziehbar, wenn es sich um Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungskosten han­delt. In diesem Fall sind sie nur im Rah­men der AfA zu berück­sichti­gen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 Abs. 1, 4 und 5 EStG).

Welche Aufwen­dun­gen zu den Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungskosten zählen, bes­timmt sich auch für die Einkün­fte aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung nach § 255 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 HGB. Danach sind Anschaf­fungskosten die Aufwen­dun­gen, die geleis­tet wer­den, um einen Ver­mö­gens­ge­gen­stand zu erwer­ben und ihn in einen betrieb­s­bere­it­en Zus­tand zu ver­set­zen, fern­er die Anschaf­fungsnebenkosten und nachträglichen Anschaf­fungskosten. Her­stel­lungskosten sind die Aufwen­dun­gen, die durch den Ver­brauch von Gütern und die Inanspruch­nahme von Dien­sten für die Her­stel­lung eines Ver­mö­gens­ge­gen­standes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zus­tand hin­aus­ge­hende wesentliche Verbesserung entste­hen1.

Zu den (fik­tiv­en) Her­stel­lungskosten eines Gebäudes gehören nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch Aufwen­dun­gen für Instand­set­zungs- und Mod­ernisierungs­maß­nah­men, die inner­halb von drei Jahren nach der Anschaf­fung des Gebäudes durchge­führt wer­den, wenn die Aufwen­dun­gen ohne die Umsatzs­teuer 15 % der Anschaf­fungskosten des Gebäudes über­steigen (anschaf­fungsna­he Her­stel­lungskosten). Diese Aufwen­dun­gen erhöhen die AfA-Bemes­sungs­grund­lage (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG), sie sind nicht als Wer­bungskosten sofort abziehbar.

Der Begriff der Instand­set­zungs- und Mod­ernisierungs­maß­nah­men i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ist geset­zlich nicht definiert und bedarf daher der Ausle­gung. Hierunter sind bauliche Maß­nah­men zu ver­ste­hen, durch die Män­gel oder Schä­den an vorhan­de­nen Ein­rich­tun­gen eines beste­hen­den Gebäudes oder am Gebäude selb­st beseit­igt wer­den oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeit­gemäßen Zus­tand ver­set­zt wird. Zu den Aufwen­dun­gen i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören daher unab­hängig von ihrer han­del­srechtlichen Einord­nung sämtliche Aufwen­dun­gen für bauliche Maß­nah­men, die im Rah­men ein­er im Zusam­men­hang mit der Anschaf­fung des Gebäudes vorgenomme­nen Instand­set­zung und Mod­ernisierung anfall­en. Nicht zu den Aufwen­dun­gen i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören nach dem Wort­laut des Satzes 2 der Vorschrift aus­drück­lich nur Aufwen­dun­gen für Erweiterun­gen i.S. von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwen­dun­gen für Erhal­tungsar­beit­en, die jährlich üblicher­weise anfall­en2.

Im Regelfall kann von ein­er Ren­ovierung und Mod­ernisierung im Zusam­men­hang mit der Anschaf­fung des Gebäudes aus­ge­gan­gen wer­den, soweit bauliche Maß­nah­men inner­halb von drei Jahren nach der Anschaf­fung durchge­führt wer­den. Insoweit enthält die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eine Regelver­mu­tung für das Vor­liegen anschaf­fungsna­her Her­stel­lungskosten, ohne dass es ein­er Einzelfall­prü­fung bedarf. Über­steigen die hier­für ange­fal­l­enen Aufwen­dun­gen ohne die Umsatzs­teuer 15 % der für den Erwerb des Gebäudes aufge­wandten Anschaf­fungskosten, sind diese ins­ge­samt als anschaf­fungsna­he Her­stel­lungskosten i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zu behan­deln3.

m Rah­men dieser Regelver­mu­tung sind auch die Kosten für Instand­set­zungs­maß­nah­men zur Besei­t­i­gung verdeck­ter ‑im Zeit­punkt der Anschaf­fung des Gebäudes jedoch bere­its vorhan­den­er- Män­gel den anschaf­fungsna­hen Her­stel­lungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuord­nen. Gle­ich­es gilt für Kosten zur Besei­t­i­gung von bei Anschaf­fung des Gebäudes angelegter, aber erst nach dem Erwerb auftre­tender alter­süblich­er Män­gel und Defek­te; auch solche Aufwen­dun­gen sind ihrer Natur nach verdeck­te Män­gel und mithin in die Betrags­gren­ze der anschaf­fungsna­hen Her­stel­lungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG mit einzubeziehen4. Demge­genüber sind Kosten für Instand­set­zungs­maß­nah­men zur Besei­t­i­gung eines Schadens, der im Zeit­punkt der Anschaf­fung nicht vorhan­den und auch nicht in dem oben genan­nten Sinne “angelegt” war, son­dern nach­weis­lich erst zu einem späteren Zeit­punkt durch das schuld­hafte Han­deln eines Drit­ten am Gebäude verur­sacht wor­den ist, nicht den anschaf­fungsna­hen Her­stel­lungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuord­nen, wenn die Maß­nah­men vom Steuerpflichti­gen inner­halb von drei Jahren seit Anschaf­fung zur Wieder­her­stel­lung der Betrieb­s­bere­itschaft des Gebäudes durchge­führt wer­den müssen. Die Regelver­mu­tung für das Vor­liegen anschaf­fungsna­her Her­stel­lungskosten i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gilt für solche Schä­den nicht5.

Nach diesen Grund­sätzen hat der Bun­des­fi­nanzhof im hier entsch­iede­nen Fall die von den Ver­mi­etern gel­tend gemacht­en Aufwen­dun­gen den anschaf­fungsna­hen Her­stel­lungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuge­ord­net. Im vor­liegen­den Fall führten die Ver­mi­eter im Stre­it­jahr an ihrer Ende 2012 erwor­be­nen Eigen­tumswoh­nung Ren­ovierungs­maß­nah­men durch, die (nur) auf­grund des langjähri­gen ver­trags­gemäßen Gebrauchs der Miet­sache durch den/die jew­eili­gen Nutzungs­berechtigten erforder­lich gewor­den sind. Fest­stel­lun­gen, die den Schluss zulassen, dass die im Zuge der Ren­ovierungsar­beit­en beseit­igten Schä­den ‑zeitlich gese­hen- nach dem Erwerb des Objek­ts seit­ens der Ver­mi­eter verur­sacht wor­den sind und auf ein schuld­haftes Ver­hal­ten der ‑rund ein Jahr nach dem Erwerb­szeit­punkt ver­stor­be­nen- Vormi­eterin zurück­zuführen sind, wur­den nicht getrof­fen.

Vor diesem Hin­ter­grund sind die von den Ver­mi­etern gel­tend gemacht­en weit­eren Aufwen­dun­gen nicht als sofort abziehbare Wer­bungskosten bei ihren Einkün­ften aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung zu berück­sichti­gen; sie stellen anschaf­fungsna­he Her­stel­lungskosten dar. Denn die Ver­mi­eter haben im Zuge der ‑auf­grund des Todes der Mieterin unver­muteten- Instand­set­zungs­maß­nah­men lediglich den zeit­gemäßen Zus­tand des Mieto­b­jek­tes wieder­hergestellt und dabei übliche, durch eine ver­trags­gemäße Wohn­nutzung ent­standene Män­gel beseit­igt. Soweit in diesem Rah­men auch “verdeck­te”, d.h. den Ver­mi­etern im Zuge der Anschaf­fung ver­bor­gen gebliebene, jedoch zu diesem Zeit­punkt bere­its vorhan­dene Män­gel behoben wur­den, sind auch die hier­für getra­ge­nen Aufwen­dun­gen den anschaf­fungsna­hen Her­stel­lungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuord­nen6. Ob das Finan­zamt die Kosten für ver­schiedene Ersatzteile und Klein­ma­te­ri­alien darüber hin­aus zu Recht als sofort abziehbare Erhal­tungsaufwen­dun­gen zu Recht gew­ertet hat, kon­nte der Bun­des­fi­nanzhof wegen des im finanzgerichtlichen Ver­fahren gel­tenden Ver­böserungsver­bots offen­lassen7.

Bun­des­fi­nanzhof, Urteil vom 13. März 2018 — IX R 41/17

  1. vgl. dazu BFH, Urteile vom 12.09.2001 — IX R 52/00, BFHE 198, 85, BSt­Bl II 2003, 574; vom 22.09.2009 — IX R 21/08, BFH/NV 2010, 846 []
  2. vgl. BFH, Urteile vom 14.06.2016 — IX R 25/14, BFHE 254, 236, BSt­Bl II 2016, 992; und IX R 15/15, BFHE 254, 246, BSt­Bl II 2016, 996; sowie in BFHE 254, 251, BSt­Bl II 2016, 999, jew­eils m.w.N. []
  3. BFH, Urteile in BFHE 254, 236, BSt­Bl II 2016, 992; in BFHE 254, 246, BSt­Bl II 2016, 996, und in BFHE 254, 251, BSt­Bl II 2016, 999 []
  4. BFH, Urteil in BFHE 259, 42, BSt­Bl II 2018, 9; FG Düs­sel­dorf, Urteil vom 30.08.2016 — 10 K 398/15 F, EFG 2016, 1774, recht­skräftig []
  5. BFH, Urteil in BFHE 259, 42, BSt­Bl II 2018, 9 []
  6. BFH, Urteil in BFHE 259, 42, BSt­Bl II 2018, 9 []
  7. zum Ver­böserungsver­bot vgl. Gräber/Ratschow, Finanzgericht­sor­d­nung, 8. Aufl., § 96 Rz 51, m.w.N. []