Veräußert ein Eigentümer nach Einholung der Abgeschlossenheitsbescheinigung fünf -wenn auch sachenrechtlich noch nicht getrennte- Eigentumswohnungen an fünf unterschiedliche Erwerber, sind damit fünf Veräußerungsvorgänge gegeben, die sich zwangsläufig auf fünf unterschiedliche Objekte beziehen müssen. Damit ist die Drei-Objekte-Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 05.05.2011[1], in dem dieser entschieden hat, selbständiges Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze sei grundsätzlich jedes selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt (Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder Recht nach dem Wohnungseigentumsgesetz), und zwar unabhängig von seiner Größe, seinem Wert und anderen Umständen. Zwar folgt in dem dort entschiedenen Sachverahlt die selbständige Veräußerbarkeit grundsätzlich der sachenrechtlichen Qualifizierung, allerdings unterscheidet sich der dort entschiedene Sachverhalt von dem hier vorliegenden Fall der Übertragung von fünf Eigentumswohnungen vor der sachenrechtlich vollzogenen Teilung eines Mietwohngrundstücks in einem -wesentlichen- Punkt:
Die Klägerin des 2011 entschiedenen Verfahrens[2] veräußerte einem Käufer ein Grundstück kurz vor Fertigstellung der noch zu errichtenden Häuser, wobei sie sich verpflichtete, diese schlüsselfertig zu errichten und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem WEG zu beschaffen. In dieser Divergenzentscheidung musste der Bundesfinanzhof damit die Frage beantworten, wie der Kaufgegenstand eines Vertrages im Hinblick auf die Rechtsprechungsgrundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel zu beurteilen ist.
Auf den in diesem Urteil entscheidungserheblichen Rechtssatz, der im Übrigen vom Bundesfinanzhof dadurch ergänzt wurde, dass die dem Grundsatz nach an das bürgerliche Recht anknüpfende Bestimmung des „Objekts“ allerdings durch wirtschaftliche Gesichtspunkte unter Beachtung der Verkehrsanschauung geprägt wird, kommt es im Streitfall indes aus den folgenden Erwägungen nicht an.
Vorliegend veräußerte die Klägerin nach Einholung der Abgeschlossenheitsbescheinigung fünf -wenn auch sachenrechtlich noch nicht getrennte- Eigentumswohnungen an fünf unterschiedliche Erwerber. Damit sind fünf Veräußerungsvorgänge gegeben, die sich zwangsläufig auf fünf unterschiedliche Objekte beziehen müssen.
Inwieweit bereits alle sachenrechtlichen Voraussetzungen für das Entstehen der veräußerten Eigentumswohnungen erfüllt wurden, ist für die Frage der Nachhaltigkeit der Veräußerungsaktivitäten der Klägerin unerheblich, da nicht auf das dingliche Rechtsgeschäft im Sinne des Veräußerungsbegriffs des § 16 des Einkommensteuergesetzes, sondern auf das obligatorische Geschäft abzustellen ist[3].
Die in dem Vorbringen der Klägerin anklingenden Zweifel, ob es möglich sei, einen Kaufvertrag über die noch abzutrennenden Eigentumswohnungen abzuschließen, bestehen im Übrigen nicht[4].
Damit sind im Streitfall aufgrund der in der Zeit von Dezember 1996 bis März 1997 abgeschlossenen notariellen Kaufverträge fünf Eigentumswohnungen und damit fünf Zählobjekte übertragen worden.
Diese Rechtsansicht weicht auch nicht von den Urteilen des Bundesfinanzhofs vom 17.12.2009[5] und vom 27.09.2012[6] ab.
In diesen Urteilen stellt der Bundesfinanzhof fest, die durch das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze indizierte innere Tatsache der bedingten Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs könne vornehmlich durch Gestaltungen des Steuerpflichtigen widerlegt werden, die in zeitlicher Nähe zum Erwerb (bzw. zur Bebauung oder Erschließung) stünden und eine Veräußerung innerhalb eines Zeitrahmens von etwa fünf Jahren erschweren oder unwirtschaftlicher machen würden. Dies könne z.B. eine langfristige Finanzierung oder eine langfristige Vermietung bzw. Verpachtung sein, wenn diese sich im Falle einer Veräußerung voraussichtlich ungünstig auswirkten oder zusätzliche finanzielle Belastungen auslösten. Diese Rechtssätze führen, auf den hier zu entscheidenden Einzelfall angewendet, ebenfalls zur Bejahung eines gewerblichen Grundstückshandels.
Die Anwendung der Grundätze zum gewerblichen Grundstückshandel erfordert notwendigerweise eine tatrichterliche Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls. Dies gilt auch für die prinzipiell nicht mehr klärungsbedürftigen Rechtsgrundsätze der typisierenden Anwendung der Drei-Objekt-Grenze in Bezug auf das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels[7].
Bundesfinanzhof, Beschluss vom 23. Februar 2015 – X B 71/14
- BFH, Urteil vom 05.05.2011 – IV R 34/08, BFHE 234, 1, BStBl II 2011, 787[↩]
- BFHE 234, 1, BStBl II 2011, 787[↩]
- BFH, Urteil vom 05.12 2002 – IV R 57/01, BFHE 201, 169, BStBl II 2003, 291[↩]
- vgl. z.B. BGH, Urteil vom 08.11.1985 – V ZR 113/84, NJW 1986, 845[↩]
- BFH, Urteil vom 07.12 2009 – III R 101/06, BFHE 228, 65, BStBl II 2010, 541[↩]
- BFH, Urteil vom 27.09.2012 – III R 19/11, BFHE 240, 278, BStBl II 2013, 433[↩]
- vgl. auch BFH, Beschluss vom 01.08.2005 – X B 32/05, BFH/NV 2005, 2223; Lange in Hübschmann/Hepp/Spitaler -HHSp-, § 115 FGO Rz 183, m.w.N.[↩]
