Beim Verkauf von sog. Schrott-Immobilien unterliegen nach einem Urteil des Hessischen Finanzgerichts Schuldenerlass und Abschreibungen der Einkommensteuer. Besitzer von sog. Schrott-Immobilien, die mit der finanzierenden Bank einen Schuldenerlass ausgehandelt haben, müssen mithin den Erlassbetrag im Jahr des Verkaufs der Schrott-Immobilie auch dann versteuern, wenn der Erlass mit der Bank zeitlich bereits vor dem Verkaufsjahr vereinbart und wirksam wurde. Zudem sind die bis dahin in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge anzusetzen.
Im Streitfall des Hessischen Finanzgerichts hatte der Kläger im Jahr 1997 eine Eigentumswohnung für 100.000 € gekauft. Den vollen Kaufpreis hatte er durch Darlehensvertrag finanziert. Vor der Übergabe sollte die Verkäuferin die Wohnung noch sanieren. Dazu kam es aber nicht, weil die Verkäuferin insolvent wurde. Wegen der weiterhin vorhandenen Mängel konnte der Kläger die Wohnung nicht vermieten und die Darlehensraten nicht zahlen. Deshalb schloss er mit der finanzierenden Bank im Jahr 2002 eine Rückabwicklungsvereinbarung, wonach die Bank dem Kläger einen Betrag von 50.000 € erließ und die finanzierte Eigentumswohnung auf ihre Rechnung verwerten durfte. Im Jahr 2004 verkaufte der Kläger die Eigentumswohnung für 6.000 €, die an die Bank zu überweisen waren.
In der Einkommensteuererklärung für 2004 machte der Kläger aus dem Wohnungsverkauf einen Verlust von 22.000 € geltend. Das Finanzamt ermittelte dagegen einen Veräußerungsgewinn von 32.000 €, wobei es – im Gegensatz zum Kläger – neben den bisher in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträgen auch den bereits im Jahr 2002 vereinbarten Schuldenerlass von 50.000 € steuerwirksam als Verkaufserlös ansetzte. Das wollte der Kläger nicht akzeptieren, weil nach seiner Auffassung das Kreditgeschäft und das Verkaufsgeschäft zu trennen seien. Der Schuldenerlass von 50.000 € aus dem Jahr 2002 sei steuerlich im Jahr 2004 nicht mehr zu erfassen.
Dem folgten die Kasseler Finanzrichter nicht. Sie urteilten, dass bei der Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften das sog. Zufluss-Prinzip, wonach Einnahmen nur in dem Kalenderjahr des Zuflusses erfasst werden, aus systematischen und verfassungsrechtlichen Gründen nicht gilt. Der Veräußerungsgewinn des Jahres 2004 müsse neben den bisherigen Abschreibungen auch die wirtschaftlichen Vorteile des Schuldenerlasses aus 2002 enthalten. Der Kläger habe den Schuldenerlass nur deshalb erlangt, weil er der Bank im Gegenzug das Recht eingeräumt habe, wie ein Eigentümer über die Eigentumswohnung zu verfügen. Käuferin der Wohnung im Jahr 2004 sei zudem eine Konzerntochtergesellschaft der erlassenden Bank gewesen, die gerade zu dem Zweck der Rückabwicklung gescheiterter Immobiliengeschäfte und Darlehensverträge gegründet worden sei.
Hessisches Finanzgericht, Urteil vom 3. Mai 2010 – 3 K 299/10 (rechtskräftig)
