Immobilie im Ausland kaufen: Welche steuerliche Pflichten muss ich beachten?

Über eine Million Menschen in Deutschland besitzen eine Immobilie im Ausland. Die einen haben sie zur Selbstnutzung, wenn es mal in den Urlaub geht, andere sehen sie als Kapitalanlage und sorgen für eine regelmäßiges passives Einkommen. Andere hingegen vermieten Sie z. B. über AirBnB und nutzen sie bei Bedarf selbst.

Immobilie im Ausland kaufen: Welche steuerliche Pflichten muss ich beachten?

Doch wie sehen eigentliche die steuerlichen Gegebenheiten aus?

Anfallende Steuern bei einer Immobilie im Ausland

Die meisten Steuern, die anfallen, sind die, die auch hier in Deutschland regelmäßig fällig sind. Dazu zählt unter anderem die Gewerbesteuer, welche zwischen 5 und 12 % beträgt, die Grundsteuer und teilweise eine Vermögens- oder Erbsteuer.

Wohnsitz im Ausland

Wird eine Immobilie im Ausland als offizielle (zweiter) Wohnsitz angemeldet, fallen die üblichen Steuern an. Komplizierter wird es erst, wenn man selbst oder die Familie einen längeren Zeitraum im Jahr in der Immobilie selbst verbringt. Dann sollte definitiv ein Steuerberater hinzugezogen werden.

In Deutschland gibt es keine Vermögenssteuer. Anders sieht es in Ländern, wie Spanien aus. Hier fallen zusätzliche Steuern aufgrund der Vermögenssteuer an. Dazu müssen neben der Steuererklärung dann auch eine im Zielland, z. B. Spanien, abgegeben werden.

Versteuerung von Ferienhäusern / Wohnungen im Ausland

Will man z. B. Immobilien auf Mallorca kaufen und entscheidet sich, diese während der eigenen Abwesenheit zu vermieten, müssen auch Steuern gezahlt werden. Und zwar an dem Standort, wo die Immobilie steht.

Eine Ausnahme in der EU machen hier Finnland und Spanien. Und zwar hat Deutschland mit diesen beiden Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Das Doppelbesteuerungsabkommen sagt aus, dass die Steuer dennoch in dem Land anfällt, wo der eigene Wohnsitz ist, auch wenn z. B. die Mieteinkünfte in Spanien erfolgen.

Ein weiterer Vorteil dieses Abkommens ist, dass eventuelle Verluste, welche mit einer Immobilie geschrieben werden, z. B. wenn diese leer steht, anteilig angerechnet werden können.

Lassen sich Kosten bei Vermietungen absetzen?

Wird eine Immobilie im Ausland ganz oder teilweise vermietet, können einige Kosten steuerlich abgesetzt werden. Wird die Immobilie permanent vermietet lassen sich alle anfallenden Kosten als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen. Darunter zählt sogar die Bauphase.

Bewohnt man die Immobilie selbst und vermietet die Immobilie während der eigenen Abwesenheit können die Kosten anteilig abgesetzt werden.

Steuerliche Vorteile einer Immobilie im Ausland bei Eigennutzung

Nicht jeder entscheidet sich für die Vermietung der Immobilie, sondern möchte diese selbst bewohnen. Auch hier können einige Kosten steuerlich abgesetzt werden. Darunter zählen z. B. Kosten für Handwerker, Reinigungen, Instandhaltungsarbeiten sowie Renovierungsarbeiten.

20 % der entstandenen Kosten können steuerlich geltend gemacht werden. Wichtig ist es nur, dass für alle Arbeiten eine Quittung aufgehoben wird, wenn das Finanzamt eine Nachfrage hat.

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