Entgeltliche Mieterdienstbarkeit — und die Grunderwerbsteuer

Verpflichtet sich der Grund­stück­skäufer im Zusam­men­hang mit dem Grund­stück­skaufver­trag, dem Mieter eine beschränk­te per­sön­liche Dien­st­barkeit gegen angemessenes Ent­gelt zu bestellen, liegt darin keine Gegen­leis­tung für das Grund­stück i.S. von § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.

Entgeltliche Mieterdienstbarkeit — und die Grunderwerbsteuer

Bemes­sungs­grund­lage der Grun­der­werb­s­teuer ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegen­leis­tung. Bei einem Grund­stück­skauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegen­leis­tung u.a. der Kauf­preis ein­schließlich der vom Käufer über­nomme­nen son­sti­gen Leis­tun­gen. Danach gehören alle Leis­tun­gen des Erwer­bers zur grun­der­werb­s­teuer­rechtlichen Gegen­leis­tung (Bemes­sungs­grund­lage), die dieser nach den ver­traglichen Vere­in­barun­gen gewährt, um das Grund­stück zu erwer­ben1.

Als son­stige Leis­tun­gen i.S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG sind alle Verpflich­tun­gen des Käufers anzuse­hen, die zwar nicht unmit­tel­bar Kauf­preis für das Grund­stück im bürg­er­lich-rechtlichen Sinne, aber gle­ich­wohl Ent­gelt für den Erwerb des Grund­stücks sind2. Der Erwerb des Grund­stücks und die Gegen­leis­tung müssen kausal verknüpft sein. Dabei ist nicht auss­chlaggebend, was die Ver­tragschließen­den als Gegen­leis­tung für das Grund­stück beze­ich­nen, son­dern zu welchen Leis­tun­gen sie sich verpflichtet haben3. Danach gehören alle Leis­tun­gen des Käufers zur grun­der­werb­s­teuer­rechtlichen Gegen­leis­tung (Bemes­sungs­grund­lage), die dieser als Ent­gelt für die Veräußerung des Grund­stücks gewährt4.

Leis­tun­gen des Käufers, die nicht den der Grun­der­werb­s­teuer unter­liegen­den Rechtsvor­gang betr­e­f­fen, ins­beson­dere also für eine andere Leis­tung aufgewen­det wer­den als für die Verpflich­tung, Besitz und Eigen­tum an dem Grund­stück zu ver­schaf­fen, schei­den demge­genüber aus der Gegen­leis­tung i.S. von § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aus5.

Verpflichtet sich der Grund­stück­skäufer im Zusam­men­hang mit dem Grund­stück­skaufver­trag, dem Mieter eine beschränk­te per­sön­liche Dien­st­barkeit gegen angemessenes Ent­gelt zu bestellen, liegt darin keine Gegen­leis­tung für das Grund­stück i.S. von § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.

Eine dem Veräußer­er des Grund­stücks gegenüber einge­gan­gene Verpflich­tung, einen Ver­trag mit einem Drit­ten abzuschließen, kann grund­sät­zlich als son­stige Leis­tung einzustufen sein und damit zur Gegen­leis­tung i.S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gehören. Eine solche Gegen­leis­tung liegt bei ein­er Verpflich­tung des Grund­stück­skäufers zur Einge­hung eines gegen­seit­i­gen Ver­trags mit einem Drit­ten vor, wenn gewichtige Umstände eine Unaus­ge­wogen­heit der wech­sel­seit­i­gen ver­traglichen Verpflich­tun­gen zwis­chen dem Grund­stück­skäufer und dem Drit­ten erken­nen lassen und der Grund­stück­skäufer die höher­w­er­tige Leis­tung erbringt6. Demge­genüber ist eine Verpflich­tung des Grund­stück­skäufers zum Abschluss eines Ver­trags mit einem Drit­ten keine Gegen­leis­tung, wenn sich die Verpflich­tun­gen der Ver­tragspart­ner in einem aus­ge­wo­ge­nen Ver­hält­nis gegenüber­ste­hen; in diesem Fall find­et kein auf den Erwerb­s­ge­gen­stand bezo­gen­er Wertzu­fluss oder ‑abfluss statt7.

Entsprechen­des gilt, wenn sich der Grund­stück­skäufer im Zusam­men­hang mit dem Grund­stück­skaufver­trag verpflichtet, dem Mieter eine beschränk­te per­sön­liche Dien­st­barkeit gegen angemessenes Ent­gelt zu bestellen. Der Grund­stück­skäufer, dem das Ent­gelt zuste­ht und zufließt, erbringt insoweit keine zusät­zliche Leis­tung für den Erwerb des Grund­stücks. Nur wenn das Ent­gelt für die Dien­st­barkeit unangemessen niedrig ist, kann die Verpflich­tung, die Dien­st­barkeit zu bestellen, eine zusät­zliche Gegen­leis­tung darstellen. In einem solchen Fall wäre der Wert der Dien­st­barkeit nicht nach dem vollen Ent­gelt, son­dern nur nach der Dif­ferenz zwis­chen dem angemesse­nen und dem vere­in­barten Ent­gelt zu bemessen.

Aus­ge­hend von diesen Rechts­grund­sätzen hat das Finanzgericht des Saar­lands im vor­liegen­den Fall zu Recht entsch­ieden, dass der Wert der Mie­ter­di­en­st­barkeit nicht die Bemes­sungs­grund­lage für die Grun­der­werb­s­teuer erhöht8.

Im Stre­it­fall sollte die dingliche Mie­ter­di­en­st­barkeit lediglich den schul­drechtlichen Mietver­trag absich­ern, und zwar für den Fall der Kündi­gung durch den Erwer­ber nach Veräußerung im Insol­ven­zver­fahren (§ 111 InsO) oder im Falle der Zwangsver­steigerung nach § 57a ZVG. Eine weit­erge­hende Bedeu­tung hat­te die Mie­ter­di­en­st­barkeit nicht. Sie war eng mit dem Bestand des Mietver­trags ver­bun­den, denn nach § 16 des Mietver­trags sollte sie mit dessen Beendi­gung erlöschen, mit Aus­nahme ein­er Beendi­gung nach § 57a ZVG oder § 111 InsO. Wie das Finanzgericht zutr­e­f­fend aus­ge­führt hat, sind die geset­zlichen Kündi­gungsrechte nach § 57a ZVG und § 111 InsO schul­drechtlich nicht abd­ing­bar. Für § 111 InsO fol­gt dies aus § 119 InsO. § 57a ZVG ist eine geset­zliche Ver­steigerungs­be­din­gung, von der nur nach Maß­gabe des § 59 ZVG abgewichen wer­den kann9.

Anhalt­spunk­te dafür, dass zwis­chen der Nutzungsüber­las­sung und dem Ent­gelt für die Dien­st­barkeit, das sich im Stre­it­fall nach der jew­eils vere­in­barten Miete richtet, ein unangemessenes Ver­hält­nis zu Las­ten der Käuferin beste­ht, hat das Finanzgericht nicht fest­gestellt. Daran ist der Bun­des­fi­nanzhof gebun­den (vgl. § 118 Abs. 2 FGO). Im Ergeb­nis hat die Käuferin mit der Bestel­lung der Dien­st­barkeit keine son­stige Leis­tung an die Veräußerin für den Erwerb des Grund­stücks erbracht.

Aus­ge­hend davon hat das Finanzgericht des Saar­lands die Beant­wor­tung der Frage, ob der Verkauf an die Käuferin auch dann erfol­gt wäre, wenn sie sich nicht zur Bestel­lung der Mie­ter­di­en­st­barkeit verpflichtet hätte, zutr­e­f­fend dahin­ste­hen lassen. Dies ist für die Entschei­dung uner­he­blich.

Bun­des­fi­nanzhof, Urteil vom 6. Dezem­ber 2017 — II R 55/15

  1. BFH, Urteil vom 08.03.2017 — II R 38/14, BFHE 257, 368, BSt­Bl II 2017, 1005, Rz 26, m.w.N. []
  2. BFH, Urteil vom 10.05.2017 — II R 16/14, BFHE 258, 92, BSt­Bl II 2017, 964, Rz 11 []
  3. BFH, Urteil in BFHE 258, 92, BSt­Bl II 2017, 964, Rz 11, m.w.N. []
  4. BFH, Urteil vom 18.06.2014 — II R 12/13, BFHE 246, 211, BSt­Bl II 2014, 857, Rz 9, m.w.N. []
  5. BFH, Urteil in BFHE 258, 92, BSt­Bl II 2017, 964, Rz 12 []
  6. vgl. BFH, Urteil vom 23.02.1977 — II R 159/72, BFHE 121, 543, BSt­Bl II 1977, 486, betr­e­f­fend Verpflich­tung zum Ein­tritt in einen Bier­liefer­ungsver­trag []
  7. BFH, Urteil in BFHE 121, 543, BSt­Bl II 1977, 486 []
  8. FG Saar­land, Urteil vom 14.10.2015 — 2 K 1271/13 []
  9. vgl. Stöber, Zwangsver­steigerungs­ge­setz, 21. Aufl.2016, § 57a Anm.02.02. []