Die Mietwohnung für den Sohn – und der Möblierungszuschlag

6. Juli 2018 | Einkommensteuer (privat)
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Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt.

Ein solcher Möblierungszuschlag kann nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden. Der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Nach § 21 Abs. 2 EStG (hier: in der Fassung der Streitjahre 2006 bis 2010) war die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen kann es zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist immer dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise kommt nach dem vorliegenden Urteil des Bundesfinanzhofs nicht in Betracht.

Im hier entschiedenen Streitfall vermietete Eheleute ihrem Sohn eine 80 m² große Wohnung. Die Wohnung war mit einer neuen Einbauküche ausgestattet; zudem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung überlassen. Die Vermieter machten in ihren Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüberschüsse teilweise nicht an, weil es von einer verbilligten Vermietung ausging.

Die hiergegen erhobene Klage hatte vor dem Finanzgericht Düsseldorf1 überwiegend keinen Erfolg. Demgegenüber sah der Bundesfinanzhof die Revision der Vermieter als begründet an. Nach seinem Urteil ist für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen.

Lässt sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen. Es kommt insbesondere nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Im Streitfall verwies der Bundesfinanzhof die Sache an das Finanzgericht Düsseldorf zurück, damit es feststellt, ob die Überlassung einer Einbauküche zu den Ausstattungsmerkmalen des städtischen Mietspiegels gehört.

Macht der Steuerpflichtige Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG) aus der verbilligten -d.h. nicht marktgerechten- Vermietung von Wohnraum geltend, kann sich mit Blick auf § 21 Abs. 2 EStG a.F. eine anteilige Kürzung seiner Werbungskosten ergeben.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung ein positives Ergebnis zu erzielen2. Bei einer langfristigen Vermietung ist grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange nach der in den Streitjahren zugrunde zu legenden Rechtslage der Mietzins nicht weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt3. Beträgt der Mietzins 56 % und mehr, jedoch weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Einkünfteerzielungsabsicht nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesfinanzhof zu § 21 Abs. 2 EStG a.F. anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Ist die Überschussprognose positiv, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist die Überschussprognose negativ, ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar4. Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung schon von Gesetzes wegen -unabhängig von einer Überschussprognose- in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 EStG a.F.).

Maßstab für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG a.F. ist die ortsübliche Marktmiete. Darunter ist die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung vom 25.11.20035 umlagefähigen Kosten zu verstehen6.

Da die Überlassung von möblierten oder -wie im Streitfall- teilmöblierten Wohnungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden ist, der sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlägt, ist für die Überlassung solcher Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, der am Markt zu realisieren ist7. Der Vermieter räumt dem Mieter durch die Möblierung sachlich einen Mehrwert an Gebrauchsmöglichkeiten ein. Durch die Überlassung erspart der Mieter eigene Aufwendungen für Möbel und Einrichtungsgegenstände, die, soweit ihnen ein erheblicher Wert beizumessen ist, am Markt unter fremden Dritten regelmäßig durch eine Erhöhung der ortsüblichen Kaltmiete abgebildet werden. Dabei ist es unerheblich, ob sich die überlassenen Möbel oder Gegenstände in den vermieteten Wohnräumen, dem mitvermieteten Keller oder Räumlichkeiten des Gemeinschaftseigentums befinden.

Die ortsübliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung sowie gegebenenfalls der marktübliche Gebrauchswert der überlassenen Möblierung sind vom Finanzgericht als Tatsacheninstanz festzustellen8. Diese Feststellung ist als Frage der Tatsachen- und Beweiswürdigung vom Revisionsgericht nur daraufhin zu prüfen, ob das Finanzgericht im Rahmen der Gesamtwürdigung von zutreffenden Kriterien ausgegangen ist, alle maßgeblichen Beweisanzeichen in seine Beurteilung einbezogen und dabei nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstoßen hat.

Zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Miete kann grundsätzlich der örtliche Mietspiegel herangezogen werden9. Soweit nicht etwas anderes festgelegt ist, bezieht sich der Mietspiegel auf nicht möblierte Wohnungen10. Einbauküche und Einbauschränke stellen insoweit keine Möblierung dar; sind sie vorhanden und werden sie im Rahmen eines Mietverhältnisses ohne zusätzliches Entgelt zur Nutzung überlassen, ist die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Miete für unmöblierte Wohnungen in geeigneter Weise zu erhöhen: Soweit der Mietspiegel für eine überlassene Einbauküche mit Herd, Spüle, Kühlschrank sowie Schränken oder für andere Gegenstände, beispielsweise einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über das Punktesystem vorsieht, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen. In solchen Fällen darf ein darüber hinausgehender Möblierungszuschlag nicht angesetzt werden.

Demgegenüber ist ein am Markt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, wenn sich im Einzelfall der Gebrauchswert von im Rahmen eines Mietverhältnisses ohne zusätzliches Entgelt zur Nutzung überlassener Einrichtungsgegenstände aus dem Mietspiegel nicht entnehmen lässt. Ein gegebenenfalls erforderlicher Zuschlag ist dann vom Finanzgericht auf der in den Entscheidungsgründen darzulegenden Grundlage des örtlichen Mietmarkts für möblierte Wohnungen zu ermitteln. Wenn das Gericht nicht über die erforderliche eigene Sachkunde über den auf dem Mietmarkt üblichen Gebrauchswert der überlassenen Gegenstände verfügt, drängt sich die Einholung eines Sachverständigengutachtens auf11. Unter Umständen kann das Finanzgericht aber auch auf aktuellere Entwicklungen auf dem maßgebenden Mietmarkt oder auf Neuauflagen des örtlichen Mietspiegels zurückgreifen, wenn es sich im Rahmen der Gesamtwürdigung des Sachverhalts davon überzeugen kann, dass diese auf die Beurteilung der Marktsituation im jeweiligen Streitjahr zurückübertragen werden können.

Ist ein marktüblicher Gebrauchswert für die überlassenen Möbel nicht zu ermitteln, kommt ein Möblierungszuschlag nicht in Betracht. Insbesondere kann der Möblierungszuschlag nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände zuzüglich eines typisierten Mietrenditeaufschlags von 4 % abgeleitet werden12, weil eine solche Typisierung den vom Gesetz in § 21 Abs. 2 EStG geforderten Maßstab des örtlichen Mietmarkts außer Acht lässt.

Nach diesen Grundsätzen kann die Entscheidung des Finanzgericht keinen Bestand haben.

Schon die Annahme des Finanzgericht, die Kaltmiete sei um einen typisierten Möblierungszuschlag für die Einbauküche und die Nutzungsmöglichkeit von Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen AfA auf die überlassenen Gegenstände zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4 % zu erhöhen, ist rechtsfehlerhaft. Denn ein solcher Ansatz beachtet die Umstände des ortsüblichen Mietmarkts nicht und verletzt daher aus den unter II. 1.e der Entscheidungsgründe genannten Erwägungen § 21 Abs. 2 EStG a.F.

Unzutreffend ist das Finanzgericht Düsseldorf überdies davon ausgegangen, dass der Möblierungszuschlag schon deshalb nicht über die Ausstattungsmerkmale des Mietspiegels 2005 der Stadt zu berücksichtigen sei, weil sich aus diesem eine Berücksichtigung von Möblierung oder einer anderweitigen Einrichtung nicht entnehmen lasse. Die im Mietspiegel enthaltene Aufzählung von Ausstattungsmerkmalen (Heizung, Fassade, Treppenhaus, Fenster, Elektroanschlüsse, Warmwasserversorgung, Sanitäreinrichtungen, Wandfliesen und Fußbodenbeläge) sei, so das Finanzgericht, zwar nicht abschließend, allerdings seien die dort aufgeführten Ausstattungsmerkmale sämtlich gebäudebezogen. Der Mietspiegel der Stadt wolle zur Typisierung mit seinem Punktesystem nur die wesentlichen Ausstattungsmerkmale erfassen.

Für diese vom Finanzgericht gezogenen Folgerungen fehlt es an einer tragfähigen Tatsachengrundlage. Die Annahme, dass sich dem Mietspiegel die Berücksichtigung einer überlassenen Einbauküche nicht ausdrücklich entnehmen lasse, erfüllt das Gebot der Nachvollziehbarkeit der Beweiswürdigung jedenfalls dann nicht, wenn der Mietspiegel darauf hinweist, dass die darin enthaltene Aufzählung von Ausstattungsmerkmalen gerade nicht abschließend ist. Das Gericht hat in einem solchen Fall konkrete Feststellungen dazu zu treffen, ob die Überlassung einer Einbauküche zu den zu berücksichtigenden, aber nicht explizit aufgelisteten Ausstattungsmerkmalen gehört. Da das Urteil des Finanzgericht insoweit lückenhaft ist, kann es auch aus diesem Grund keine Bindungswirkung i.S. des § 118 Abs. 2 FGO entfalten.

Das Urteil des Finanzgericht Düsseldorf war daher vom Bundesfinanzhof aufzuheben. Die Sache ist nicht spruchreif. Das Finanzgericht hat keine (ausreichenden) Feststellungen dazu getroffen, ob der Mietspiegel 2005 der Stadt A die überlassene Einbauküche über die Ausstattungsmerkmale der Wohnung berücksichtigt und gegebenenfalls in welcher Höhe der Gebrauchswert für die überlassene Möblierung in Form eines Möblierungszuschlags nach Maßgabe des in den Streitjahren zugrunde zu legenden örtlichen Mietmarkts für möblierte Wohnungen anzusetzen ist. Dies hat es unter Beachtung der genannten Grundsätze im zweiten Rechtsgang nachzuholen. Ohne Bindung für die Entscheidung im zweiten Rechtszug weist der Bundesfinanzhof darauf hin, dass der aktuelle Mietspiegel der Stadt für Objekte, die einschließlich einer Einbauküche vermietet werden, eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors um 0, 03 Punkte vorsieht.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 6. Februar 2018 – IX R 14/17

  1. FG Düsseldorf, Urteil vom 03.11.2016 – 11 K 3115/14 E
  2. z.B. BFH, Urteile vom 19.12 2007 – IX R 30/07, BFH/NV 2008, 1300; vom 09.10.2013 – IX R 2/13, BFHE 244, 247, BStBl II 2014, 527; vom 11.07.2017 – IX R 42/15, BFH/NV 2017, 1422
  3. BFH, Urteil vom 05.11.2002 – IX R 48/01, BFHE 201, 46, BStBl II 2003, 646
  4. BFH, Urteil in BFHE 201, 46, BStBl II 2003, 646
  5. BGBl I 2003, 2346
  6. ständige Rechtsprechung, siehe zuletzt BFH, Urteil vom 10.05.2016 – IX R 44/15, BFHE 254, 31, BStBl II 2016, 835, Rz 11
  7. insoweit gleicher Ansicht FG Baden-Württemberg, Urteil vom 07.09.2002 – 11 K 126/98, EFG 2003, 156 -rechtskräftig- für Einbauküche, Einbauschränke und Badezimmermöbel; Niedersächsisches FG vom 07.12 2010 – 3 K 251/08, EFG 2011, 628 -rechtskräftig-; FG München, Urteil vom 25.05.2011 – 1 K 4079/09, EFG 2012, 1058, die Revision wurde nachgehend durch BFH, Urteil vom 11.12 2012 – IX R 14/12, BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279 als unbegründet zurückgewiesen; Pfirrmann in Herrmann/Heuer/Raupach, § 21 EStG Rz 206; Schmidt/Kulosa, EStG, 36. Aufl., § 21 Rz 159; vgl. auch BFH, Urteil vom 27.06.1995 – IX R 90/93, BFH/NV 1996, 29
  8. vgl. BFH, Urteil vom 17.08.2005 – IX R 10/05, BFHE 211, 151, BStBl II 2006, 71, unter II. 1.b, Rz 15, betreffend eine unmöblierte Wohnung
  9. vgl. BFH, Urteil in BFHE 211, 151, BStBl II 2006, 71, unter II. 1.b, Rz 15; Blümich/Schallmoser, § 21 EStG Rz 543
  10. Emmerich in Staudinger, Bürgerliches Gesetzbuch, § 558 BGB Rz 33
  11. vgl. Blümich/Schallmoser, a.a.O.
  12. insoweit unzutreffend Niedersächsisches FG in EFG 2011, 628, rechtskräftig

 
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