Das ertrags­ar­me Grund­stück – und sei­ne Ein­heits­be­wer­tung in den ost­deut­schen Bundesländern

Die Ertrags­ar­mut eines Bewer­tungs­ob­jekts kann nicht im Rah­men des Sach­wert­ver­fah­rens zur Ein­heits­wert­ermitt­lung berück­sich­tigt werden.

Das ertrags­ar­me Grund­stück – und sei­ne Ein­heits­be­wer­tung in den ost­deut­schen Bundesländern

Ein­heits­be­wer­tung in den ost­deut­schen Bundesländern

Nach § 129 Abs. 1 BewG gel­ten für die im Bei­tritts­ge­biet lie­gen­den wirt­schaft­li­chen Ein­hei­ten des Grund­ver­mö­gens und für Betriebs­grund­stü­cke die fest­ge­stell­ten oder noch fest­zu­stel­len­den Ein­heits­wer­te nach den Wert­ver­hält­nis­sen zum 01.01.1935 wei­ter. Nach Abs. 2 die­ser Vor­schrift wer­den ‑vor­be­halt­lich der §§ 129a bis 131 BewG- für die Ermitt­lung der Ein­heits­wer­te 1935 statt der §§ 27, 68 bis 94 BewG u.a. im Ein­zel­nen genann­te Bestim­mun­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes der Deut­schen Demo­kra­ti­schen Repu­blik ‑DDR- (BewG DDR) i.d.F. vom 18.09.1970 [1] und der Durch­füh­rungs­ver­ord­nung zum Reichs­be­wer­tungs­ge­setz (RBewDV) vom 02.02.1935 [2] mit spä­te­ren Ände­run­gen wei­ter angewandt.

Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 BewG DDR ist bei Bewer­tun­gen, soweit nichts ande­res vor­ge­schrie­ben ist, der Preis anzu­set­zen, der im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr nach der Beschaf­fen­heit des Wirt­schafts­gu­tes bei einer Ver­äu­ße­rung zu erzie­len wäre. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 BewG DDR sind alle Umstän­de, die den Preis beein­flus­sen, zu berück­sich­ti­gen. § 52 Abs. 1 BewG DDR ver­weist für die Bewer­tung der bebau­ten und der im Bau befind­li­chen Grund­stü­cke auf die durch den Minis­ter der Finan­zen zu erlas­sen­den Rechts­vor­schrif­ten. Nach § 3a Abs. 1 RBewDV sind bei Fort­schrei­bun­gen und bei Nach­fest­stel­lun­gen der Ein­heits­wer­te für Grund­be­sitz der tat­säch­li­che Zustand des Grund­be­sit­zes vom Fort­schrei­bungs-/Nach­fest­stel­lungs­zeit­punkt und die Wert­ver­hält­nis­se vom 01.01.1935 zugrun­de zu legen. § 32 Abs. 1 RBewDV unter­schei­det fünf ver­schie­de­ne Grund­stücks­haupt­grup­pen, zu denen nach § 32 Abs. 1 Nr. 2 RBewDV die Geschäfts­grund­stü­cke zäh­len. Das sind bebau­te Grund­stü­cke, die zu mehr als 80 % unmit­tel­bar eige­nen oder frem­den gewerb­li­chen oder öffent­li­chen Zwe­cken dienen.

§ 33 Abs. 2 Satz 1 RBewDV schreibt vor, dass alle übri­gen bebau­ten Grund­stü­cke (§ 33 Abs. 1 RBewDV nennt Miet­wohn­grund­stü­cke und gemischt genutz­te Grund­stü­cke) mit dem gemei­nen Wert zu bewer­ten sind. Lässt sich die Jah­res­roh­mie­te in der Regel unschwer ermit­teln oder schät­zen, ermög­licht § 33 Abs. 2 Satz 2 RBewDV die Bestim­mung des Werts über ein durch die Ober­fi­nanz­prä­si­den­ten bestimm­tes Viel­fa­ches der Jah­res­roh­mie­te. Lässt sich hin­ge­gen aus­nahms­wei­se die Roh­mie­te nur schwer ermit­teln oder schät­zen, ist das Grund­stück nach § 33 Abs. 3 RBewDV mit dem gemei­nen Wert zu bewer­ten. Der gemei­ne Wert ist dort nicht defi­niert. Indes ent­hielt bereits § 138 Abs. 1 der Reichs­ab­ga­ben­ord­nung vom 13.12.1919 [3] eine Bestim­mung des gemei­nen Werts, die ihrer­seits im wesent­li­chen wort­gleich mit § 10 Abs. 1 Satz 1 BewG DDR (wie auch mit § 9 Abs. 2 BewG) ist. Inso­fern führt § 33 Abs. 3 RBewDV auf den Maß­stab des § 10 Abs. 1 Satz 1 BewG DDR zurück.

Fehlt eine Roh­mie­te und feh­len auch Ver­käu­fe auf den Stich­tag 01.01.1935, kann der maß­ge­ben­de gemei­ne Wert nach § 162 AO geschätzt wer­den [4]. Zur Durch­füh­rung die­ser Schät­zung kann sich auf die gleich­lau­ten­den Län­der­erlas­se in BStBl I 1993, 528 (hier: sowie den Denk­ma­l­er­lass) gestützt wer­den. Für die Schät­zung eines Grund­stücks­werts ist auf die Grund­zü­ge des Sach­wert­ver­fah­rens in Anleh­nung an die Rege­lun­gen der §§ 83 ff. BewG zurück­zu­grei­fen, die jedoch gemäß § 129 Abs. 2 BewG nicht unmit­tel­bar anwend­bar sind [5].

Zur Durch­füh­rung der Bewer­tung im Bei­tritts­ge­biet sind nach dem 03.10.1990 eine Rei­he gleich­lau­ten­der Län­der­erlas­se ergan­gen. Für das Grund­ver­mö­gen zäh­len dar­un­ter u.a., soweit im Streit­fall in Betracht kom­mend, die

  • gleich­lau­ten­den Erlas­se betref­fend die Bewer­tung von Fabrik­grund­stü­cken, Lager­haus­grund­stü­cken, Grund­stü­cken mit Werk­stät­ten und ver­gleich­ba­ren Grund­stü­cken (Gewer­be­grund­stü­cken) im Bei­tritts­ge­biet ab 01.01.1991 vom 21.05.1993 [6], geän­dert durch gleich­lau­ten­de Erlas­se vom 20.05.1996 [7],
  • gleich­lau­ten­den Erlas­se betref­fend die Bewer­tung von Waren­haus­grund­stü­cken sowie Grund­stü­cken mit Markt- und Mes­se­hal­len im Bei­tritts­ge­biet ab 01.01.1991 vom 25.06.1993 [8], geän­dert durch gleich­lau­ten­de Erlas­se vom 16.02.2011 [9],
  • gleich­lau­ten­den Erlas­se betref­fend die Bewer­tung von übri­gen Geschäfts­grund­stü­cken und sons­ti­gen bebau­ten Grund­stü­cken im Bei­tritts­ge­biet ab 01.01.1991 vom 21.07.1994 [10],
  • gleich­lau­ten­den Erlas­se betref­fend die Bewer­tung von Grund­stü­cken mit auf­ste­hen­den Gebäu­den, die dem Ver­fall preis­ge­ge­ben sind, im Bei­tritts­ge­biet ab 01.01.1991 vom 07.03.1995 [11].

Der BFH hat die den gleich­lau­ten­den Erlas­sen in BStBl I 1993, 528 zugrun­de­lie­gen­de Schät­zungs­me­tho­de für die Ermitt­lung des gemei­nen Werts von bebau­ten Grund­stü­cken auf der Grund­la­ge des Boden­werts, des Gebäu­de­werts und des Werts der Außen­an­la­gen nicht bean­stan­det [12]. Er hat fer­ner einen Erlass des Thü­rin­ger Finanz­mi­nis­te­ri­ums „Ein­heits­be­wer­tung von Grund­be­sitz, hier: Grund­be­sitz, der unter Denk­mal­schutz steht“ vom 22.12.1994 für eine sach­ge­rech­te Schät­zungs­grund­la­ge erach­tet [13].

Der BFH hält an die­ser Ein­schät­zung fest. Die genann­ten Erlas­se wie auch der hier ange­wand­te säch­si­sche Denk­ma­l­er­lass set­zen den von § 10 Abs. 1 BewG DDR erteil­ten gene­rel­len Schät­zungs­auf­trag in zuläs­si­ger Wei­se im Inter­es­se der Ein­heit­lich­keit und Prak­ti­ka­bi­li­tät um. Es ist nicht nur ver­tret­bar, son­dern im Regel­fall gebo­ten, die­se auch anzu­wen­den. Abwei­chun­gen kom­men nur unter engen Vor­aus­set­zun­gen in Betracht, da andern­falls die Ver­wal­tungs­vor­schrif­ten ihrer Auf­ga­be nicht nach­kom­men könn­ten, eine mög­lichst gleich­mä­ßi­ge Besteue­rung sowie Rechts­si­cher­heit zu gewähr­leis­ten und die im all­sei­ti­gen Inter­es­se lie­gen­de Prak­ti­ka­bi­li­tät des Bewer­tungs­ver­fah­rens sicher­zu­stel­len. Sie sind daher nur mög­lich, wenn der sich erge­ben­de Grund­stücks­wert außer­halb jeder noch ver­tret­ba­ren Tole­ranz liegt. Es besteht ein Kor­ri­dor zuläs­si­ger Wer­te [14].

Kei­ne Berück­sich­ti­gung gemin­der­ter Erträge

Eine Berück­sich­ti­gung gemin­der­ter Erträ­ge im Rah­men der Ein­heits­wert­fest­stel­lung, dort ins­be­son­de­re bei Anwen­dung des Sach­wert­ver­fah­rens, wider­sprä­che dem Rege­lungs­kon­zept des § 33 GrStG a.F. [15].

Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. wird die Grund­steu­er in Höhe von 25 % erlas­sen, wenn u.a. bei bebau­ten Grund­stü­cken der nor­ma­le Roh­ertrag des Steu­er­ge­gen­stan­des um mehr als 50 % gemin­dert ist und der Steu­er­schuld­ner die Min­de­rung des Roh­ertrags nicht zu ver­tre­ten hat. Bei einer Min­de­rung des nor­ma­len Roh­ertrags von 100 % beläuft sich nach § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG a.F. der Erlass auf 50 %. Der Gesetz­ge­ber hat damit eine Rege­lung geschaf­fen, um Här­ten auf­grund einer Dis­kre­panz zwi­schen dem gesetz­lich vor­ge­ge­be­nen Ein­heits­wert und der rea­len Ertrags­la­ge im Rah­men der Grund­steu­er abzumildern.

Es grif­fe in die­ses Gefü­ge ein, wenn bereits bei der Fest­stel­lung des Ein­heits­werts eine nach den Bewer­tungs­re­geln nicht zu berück­sich­ti­gen­de Ertrags­min­de­rung in ähn­li­cher Wei­se berück­sich­tigt wür­de. Da dadurch die Berück­sich­ti­gung der Ertrags­min­de­rung nach § 33 Abs. 1 GrStG a.F. tat­be­stand­lich nicht aus­ge­schlos­sen wäre, käme es bei der Grund­steu­er zu einer dop­pel­ten Begünstigung.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 27. Mai 2020 – II R 38/​18

Das ertragsarme Grundstück - und seine Einheitsbewertung in den ostdeutschen Bundesländern
  1. Gesetz­blatt der DDR, Son­der­druck Nr. 674[]
  2. RGBl. I 1935, 81[]
  3. RGBl. I 1919, 1993[]
  4. vgl. BFH, Urtei­le vom 28.10.1998 – II R 37/​97, BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51; vom 31.03.2004 – II R 2/​02, BFH/​NV 2004, 1626, unter II. 1.; vom 24.05.2005 – II R 2/​03, BFH/​NV 2006, 29; und vom 02.04.2008 – II R 59/​06, BFHE 225, 482, BStBl II 2009, 983, unter II. 1.b[]
  5. BFH, Urteil in BFHE 225, 482, BStBl II 2009, 983, unter II. 1.c[]
  6. BStBl I 1993, 467[]
  7. BStBl I 1996, 1118[]
  8. BStBl I 1993, 528[]
  9. BStBl I 2011, 283[]
  10. BStBl I 1994, 480[]
  11. BStBl I 1995, 247[]
  12. BFH, Urteil in BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51; eben­so BFH, Urteil in BFH/​NV 2004, 1626, für die par­al­lel auf­ge­bau­ten Erlas­se in BStBl I 1993, 467, und eben­so BFH, Urteil in BFH/​NV 2006, 29, für bei­de Erlas­se[]
  13. BFH, Urteil in BFHE 225, 482, BStBl II 2009, 983[]
  14. so aus­drück­lich für den vor­be­zeich­ne­ten Thü­rin­ger Denk­ma­l­er­lass vom 22.12.1994 BFH, Urteil in BFHE 225, 482, BStBl II 2009, 983[]
  15. Grund­steu­er­ge­setz in der für das Jahr 2012 gel­ten­den Fas­sung des Jah­res­steu­er­ge­set­zes 2009 vom 19.12.2008, BGBl I 2008, 2794[]